Investir dans un Local Commercial pour le Transformer en Location Meublée Touristique : un Atout Rentable pour les Investisseurs Avisés
La quête de la rentabilité est le graal de tous les investisseurs. Dans le domaine de l’immobilier, de multiples opportunités s’offrent aux porteurs de projets, qu’il s’agisse de particuliers à la recherche de revenus complémentaires ou d’entreprises souhaitant diversifier leur patrimoine. L’une de ces opportunités, encore peu exploitée, consiste à transformer un local commercial en location meublée touristique. À travers cet article, nous vous invitons à explorer les avantages de ce type d’investissement, à comparer l’achat d’un bien résidentiel et d’un local commercial pour la location touristique, à comprendre comment choisir un local commercial pour cette activité et à vous familiariser avec les spécificités juridiques et fiscales liées à la location meublée touristique en France. Nous vous proposons également une réflexion sur les aspects financiers de ce type d’investissement. Pourquoi investir dans un local commercial pour la location meublée touristique de type Airbnb ? Prêt à découvrir un nouveau visage de l’immobilier ? Suivez-nous !
Avantages de l’Achat d’un Local Commercial pour le Transformer en Location Meublée
Potentiel de rendement plus élevé
L’achat d’un local commercial offre un potentiel de rendement plus élevé que l’achat d’un bien résidentiel. Les chiffres varient en fonction de l’emplacement et du type de bien, mais selon une étude menée par BNP Paribas Real Estate, le rendement moyen d’un local commercial en France était de 5,3% en 2020, comparé à un rendement moyen de 2,9% pour les biens résidentiels (source: BNP Paribas Real Estate, Étude sur le marché immobilier commercial, 2021). Notons bien que ce sont ici des moyennes, et qu’avec des choix judicieux, vous pouvez faire monter ces rendements jusqu’à 8 ou 9%. Vous pouvez ici consulter notre article qui vous donnera toutes les informations utiles pour calculer votre rendement locatif.
Flexibilité de l’utilisation
L’achat d’un local commercial offre une grande flexibilité d’utilisation. Un local commercial peut être utilisé pour diverses activités commerciales, telles que des boutiques, des restaurants ou des bureaux, en fonction de la demande locale. Mais aussi, et dans notre cas, le local peut être transformé en location meublée touristique, optimisant ainsi les revenus locatifs. C’est souvent assez simple de transformer un local commercial, car souvent dans ces locaux l’architecture est ouverte, et permet une grande liberté d’aménagement !
Bénéfice de certaines lois fiscales
L’achat d’un local commercial pour le transformer en location meublée peut bénéficier de certaines lois fiscales favorables en France. Sous le régime du Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), vous pouvez déduire de vos revenus locatifs les charges liées à l’achat, la rénovation et l’entretien de votre bien, ainsi que les intérêts de votre emprunt immobilier. En 2020, le plafond de revenus pour bénéficier du statut LMNP était de 23 000€ (source: Article 155, IV du Code général des impôts).
En outre, sous certaines conditions, vous pouvez également bénéficier du régime de la TVA à taux réduit (5,5% au lieu de 20%) pour les travaux de rénovation de votre local (source: Article 279-0 bis du Code général des impôts). Cela peut permettre de réduire considérablement les coûts de transformation de votre local en location meublée touristique.
Enfin, si vous louez votre local à des touristes pour de courtes durées, vous pouvez également être éligible à la réduction d’impôt “Censi-Bouvard”, qui offre une réduction d’impôt de 11% du prix d’achat du bien, étalée sur 9 ans (source: Article 199 sexvicies du Code général des impôts).
Cependant, ces avantages fiscaux sont soumis à des conditions strictes et il est recommandé de consulter un conseiller fiscal ou à une conciergerie expérimentée pour évaluer précisément votre situation.
Coûts
Autre avantage du local commercial : son achat peut impliquer des coûts initiaux moins élevés que l’achat d’un bien résidentiel, en particulier dans les zones à forte demande comme le centre des grandes villes. En 2022, le prix moyen au m² d’un local commercial à Paris était de 8 000€, tandis que le prix moyen d’un appartement était de 10 690€ (source : Chambre des Notaires de Paris, Statistiques 2022).
Ces coûts initiaux inférieurs peuvent être avantageux pour les investisseurs, et ils sont complétés par un potentiel de rendement plus élevé, comme mentionné précédemment. De plus, les locaux commerciaux sont souvent soumis à des baux plus longs (généralement 3, 6 ou 9 ans), ce qui peut assurer une stabilité des revenus locatifs.
Réglementations
L’achat d’un local commercial pour le transformer en location meublée touristique est soumis à une réglementation spécifique. En France, le changement d’usage d’un local commercial en habitation nécessite l’autorisation de la mairie (Article L631-7 du Code de la construction et de l’habitation). De plus, la location meublée touristique est soumise à des règles strictes, notamment l’obligation de s’enregistrer auprès de la mairie et de respecter une durée de location maximale de 120 jours par an dans certaines villes comme Paris (Article L324-1-1 du Code du tourisme). Néanmoins, et pour les locations meublées, cette restriction ne s’applique pas de la même manière… Il y a en réalité de nombreuses manières de contourner cette contrainte, vous pouvez consulter notre article et les articles affiliés ici.
Comment Choisir un Local Commercial pour la Location Meublée : Facteurs à Prendre en Compte
La décision d’investir dans un local commercial pour la location meublée touristique est un processus complexe qui nécessite une considération minutieuse de plusieurs facteurs clés. Nous allons aborder ces facteurs un par un, en fournissant des chiffres et des conseils concrets pour aider à orienter votre décision.
Emplacement
L’emplacement est, sans surprise, l’un des facteurs les plus importants lors de l’achat d’un bien immobilier pour la location touristique, y compris avec des plateformes comme Airbnb. Les locaux commerciaux situés dans les zones touristiques populaires, les centres-villes animés ou à proximité des commodités importantes (transports en commun, restaurants, attractions touristiques, etc.) ont, évidemment, tendance à attirer plus de touristes. Plus la demande est élevée, plus le potentiel de revenus locatifs est élevé.
Par exemple, en 2022, le taux d’occupation moyen des locations meublées à Paris était de 75%, en grande partie grâce à son statut de destination touristique populaire (source: Airdna, Rapport sur le marché de la location meublée à Paris, 2022). Les régions comme la Côte d’Azur ou des villes comme Lyon, Nice ou Bordeaux, toutes populaires auprès des touristes, peuvent également offrir un fort potentiel pour la location meublée touristique. Ensuite, il faut voir quartier par quartier ce qui convient le mieux à votre besoin, et à votre budget.
Taille
La taille du local commercial est un autre facteur clé à considérer. Un local plus grand peut accueillir plus de visiteurs et donc potentiellement générer plus de revenus. Cependant, les locaux plus grands impliquent souvent des coûts de rénovation, d’entretien et d’exploitation plus élevés. Tout va donc dépendre de votre capacité financière initiale.
Il est essentiel d’équilibrer la taille du local commercial avec le marché cible. Par exemple, un grand local commercial pourrait être transformé en un hébergement de type “auberge de jeunesse” pour les jeunes voyageurs, tandis qu’un petit local pourrait être parfait pour une location meublée de luxe destinée aux couples ou aux voyageurs d’affaires. Ce sont des options souvent retenues par les investisseurs, vous en pensez quoi ?
Selon une étude de la FNAIM (Fédération Nationale de l’Immobilier), le rendement moyen d’un local commercial de moins de 100 m² était de 6,5% en 2022, tandis que pour un local de plus de 200 m², il était de 4,8% (source: FNAIM, Étude sur le marché immobilier commercial, 2023). Donc, ici encore, nous avons un indicateur clef qui pourrait vous décider…
En tout état de cause, ces chiffres mettent en évidence la nécessité d’une évaluation prudente lors de la sélection de la taille du local commercial à acheter. Trop petit pourrait limiter vos revenus, mais trop grand pourrait entraîner des coûts supplémentaires qui pourraient réduire la rentabilité de votre investissement.
État du Bâtiment
L’état du bâtiment est un autre facteur crucial à prendre en compte lors de l’achat d’un local commercial pour la location meublée. Un bâtiment en mauvais état peut nécessiter des travaux de rénovation importants, augmentant ainsi les coûts initiaux. Cependant, l’achat d’un local commercial nécessitant des travaux peut vous permettre de l’aménager selon vos préférences et les besoins de votre marché cible, et peut également offrir un potentiel d’appréciation plus important.
En revanche, l’achat d’un bâtiment en bon état peut permettre de commencer l’exploitation plus rapidement et de réduire les coûts initiaux liés à la rénovation. Cependant, cela peut également limiter les possibilités d’aménagement personnalisé et d’augmentation de la valeur.
Le potentiel de rénovation d’un local commercial est donc un facteur crucial à prendre en compte. Un local avec un grand potentiel de rénovation peut offrir une opportunité d’augmenter la valeur du bien et d’attirer un plus grand nombre de locataires.
La rénovation nécessite un investissement de temps et d’argent. En 2023, la rénovation d’un local commercial coûtait en moyenne 1 000€ par m² en France (source: FFB, Fédération Française du Bâtiment, Rapport 2023). Par conséquent, les coûts de rénovation doivent être soigneusement estimés et pris en compte dans le calcul de la rentabilité potentielle.
Il est essentiel de faire appel à un professionnel pour évaluer l’état du bâtiment avant l’achat, pour éviter des surprises coûteuses par la suite. N’hésitez pas non plus à faire toutes les inspections de base, pour vous assurer que le bâtiment est aux normes, et que sa performance énergétique est correcte. Cela vous évitera des coût importants d’exploitation, électricité et gaz compris.
Connaître son Marché Cible
Enfin, la connaissance du marché cible est essentielle lors du choix d’un local commercial pour la location meublée. Chaque segment de marché a des besoins et des attentes spécifiques en matière de logement. Par exemple, les familles en vacances pourraient préférer des logements spacieux avec plusieurs chambres et une cuisine, tandis que les couples pourraient rechercher des logements plus petits avec un accent sur le luxe et le confort. Et nous vous avons également parlé des auberges de jeunesse, qui sont une autre source potentielle de revenus…
Il est donc essentiel de faire une recherche approfondie sur le marché cible et de choisir un local commercial qui répond aux besoins et aux attentes du marché. Notez qu’avec les plateformes de réservation en ligne, vous pouvez désormais proposer toute une gamme de produits différents. Certains touristes cherchent le confort, d’autre les petits prix. A vous de voir quels profils vous intéressent le plus !
Les Spécificités Juridiques et Fiscales de la Location Meublée Touristique en France
L’investissement dans un local commercial pour la location meublée touristique n’est pas seulement une question de sélection du bien et de calcul des coûts et des rendements potentiels. Il est également essentiel de comprendre les spécificités juridiques et fiscales de ce type d’investissement en France. Ces réglementations peuvent avoir un impact significatif sur la rentabilité et la gestion de votre investissement.
Statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel)
En France, l’exploitant d’un bien meublé à des fins touristiques peut opter pour le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) s’il ne dépasse pas un certain plafond de revenus locatifs. Selon l’article 155 du Code général des impôts, vous êtes considéré comme non professionnel si vos recettes annuelles n’excèdent pas 23 000 euros ou si elles sont inférieures à 50% de vos revenus globaux.
Le statut LMNP offre plusieurs avantages fiscaux, notamment la possibilité de déduire de vos revenus locatifs la plupart des charges liées à l’investissement (intérêts d’emprunt, frais de gestion, charges de copropriété, amortissement du bien et des meubles, etc.).
TVA
En principe, la location d’un bien immobilier est exonérée de TVA. Cependant, certaines locations meublées peuvent être soumises à la TVA à 10% si elles sont assorties de prestations de service para-hôtelières (accueil de la clientèle, nettoyage régulier, fourniture du linge de maison, etc.).
Selon l’article 279-0 bis du Code général des impôts, ces services doivent être fournis par le loueur lui-même, et le logement doit être loué à une clientèle qui y effectue une occupation à titre onéreux et qui n’y élit pas domicile.
Taxe de Séjour
En France, les communes qui ont institué une taxe de séjour peuvent exiger que cette taxe soit prélevée sur les locations meublées touristiques. Le montant de la taxe de séjour varie en fonction de la commune et du classement du logement, et doit être collecté par le loueur pour être reversé à la commune.
Par exemple, à Paris, la taxe de séjour pour une location meublée non classée était de 1,13€ par personne et par nuit en 2022 (source: Mairie de Paris, Tarifs de la taxe de séjour, 2022). C’est peu, nous vous l’accordons, mais en matière de suivi des coûts, les petits détails font souvent la différence.
Règlementations Locales
Enfin, il est important de noter que certaines communes ont des règles spécifiques concernant la location meublée touristique. Par exemple, à Paris, une autorisation de la mairie est nécessaire pour transformer un local commercial en location meublée touristique, et la location de courte durée est limitée à 120 jours par an pour la résidence principale du loueur. Nous vous expliquons comment contourner ce problème ici, mais soyez conscient que vous aurez de l’administration en vue. Pour vous faciliter la tâche, vous pouvez faire appel à des professionnels, au fait des spécificités juridiques et fiscales de la location meublée touristique en France.
Les Aspects Financiers de l’Investissement dans un Local Commercial pour la Location Meublée
Après avoir exploré les divers aspects du choix d’un local commercial et des spécificités juridiques et fiscales, il est temps de revenir sur les aspects financiers, avec un petit degré de détail supplémentaire. L’objectif est ici d’évaluer si un tel investissement est judicieux du point de vue financier. Nous nous concentrerons sur les coûts initiaux, les revenus attendus, la rentabilité potentielle et quelques exemples concrets.
Coûts Initiaux
Lors de l’achat d’un local commercial pour le transformer en location meublée touristique, les coûts initiaux sont un facteur déterminant. Outre le coût d’achat du bien, il faut aussi prendre en compte les frais de notaire, les éventuels frais d’agence immobilière, les coûts de rénovation et d’aménagement, les frais d’enregistrement et de changement d’usage si nécessaire.
Supposons, par exemple, que vous achetez un local commercial de 50m² à Paris pour 400 000 € (8 000 €/m²). Ajoutez à cela environ 7% de frais de notaire (28 000 €), supposons que les travaux de rénovation et d’aménagement coûtent 1 000 €/m² (50 000 €), et environ 2% pour les divers autres frais (8 000 €). Le coût initial total est donc d’environ 486 000 €.
Revenus Attendus
Les revenus attendus dépendent du taux d’occupation, du tarif journalier moyen, et de la gestion des coûts opérationnels. Supposons que vous louez votre appartement 70% du temps (environ 255 nuits par an) à un tarif moyen de 100 € par nuit. Cela donne des revenus bruts annuels de 25 500 €.
Cependant, il ne faut pas oublier les coûts opérationnels, qui comprennent les frais de nettoyage, la maintenance, les charges de copropriété, la taxe foncière, l’assurance, les commissions des plateformes de réservation, etc. Supposons que ces coûts représentent environ 30% des revenus bruts. Les revenus nets seraient donc de 17 850 € par an.
Rentabilité Potentielle
La rentabilité de l’investissement peut être évaluée en calculant le rendement net sur coût (RNC), qui est le rapport entre le revenu net annuel et le coût total de l’investissement.
Dans notre exemple, le RNC serait de 17 850 € / 486 000 €, soit environ 3,7%. C’est un rendement respectable pour un investissement immobilier à Paris, surtout lorsque l’on considère le potentiel d’appréciation du bien.
Exemple Concret
Pour illustrer ces calculs, prenons l’exemple de M. Dupont, qui a acheté un local commercial de 50m² à Paris pour le transformer en location meublée touristique. Il a suivi toutes les étapes décrites ci-dessus, depuis l’évaluation du marché et le choix du local, jusqu’à l’obtention du statut LMNP. Il a ensuite confié la gestion de son investissement à une conciergerie pour ne plus avoir à se casser la tête.
Et bien, c’est simple, au bout d’un an seulement, M. Dupont est satisfait de son investissement. Ses revenus locatifs sont réguliers et suffisants pour couvrir ses coûts opérationnels et son emprunt immobilier. Il a également pu profiter des avantages fiscaux du statut LMNP pour optimiser sa fiscalité. En somme, M. Dupont a réussi à transformer un local commercial en une source profitable de revenus locatifs.
En conclusion, investir dans un local commercial pour la location meublée touristique en France peut être une option intéressante pour les investisseurs à la recherche d’un potentiel de rendement élevé. Cependant, cela nécessite une bonne compréhension du marché, une évaluation minutieuse des coûts et des revenus, et une gestion rigoureuse de l’investissement et de sa fiscalité. Il est donc fortement recommandé de consulter des experts, de bien comprendre toutes les étapes administratives, et de faire ses propres calculs avant de se lancer dans un tel projet. Mais que ce soit dit, le jeu en vaut la chandelle !