À bras ouverts, la location saisonnière ! La location saisonnière est en effet une forme de location qui présente de nombreux avantages lorsqu’on la compare à la location traditionnelle : flexibilité, pas de risque d’impayés, dynamisme important de la demande, possibilité de jouir partiellement de son bien immobilier, ou encore, le rendement en tant que tel, puisqu’une location saisonnière se loue plus cher qu’une location traditionnelle à durée comparable.
Qu’est-ce que le rendement locatif ?
Le rendement locatif est un indicateur de gestion de votre bien immobilier. Il correspond au ratio des revenus générés par un logement mis en location par rapport à son prix d’acquisition. C’est donc le rapport entre l’investissement et les loyers engrangés. Exprimé en pourcentage, il permet de calculer le rapport entre l’investissement réalisé et les loyers engrangés chaque année.
Les agences professionnelles ou promoteurs immobilier utilisent tous cet indicateur de manière à pouvoir comparer la performance de leurs investissements. Tous utilisent également le ratio de rendement locatif – saisonnier ou à plein temps – pour piloter et suivre à la trace les évolutions de rentabilité de leurs biens immobilier.
Il existe trois calculs de rendement : le rendement locatif brut, le rendement locatif net, et le rendement locatif net net. Chaque méthode de calcul permet d’affiner le rendement réel de votre investissement et de le faire coller à la réalité de la situation.
Lorsque le rendement locatif augmente, cela signifie que l’investissement est de plus en plus rentable. S’il baisse, cela peut signifier qu’il y a un problème de rentabilité à résoudre : charges trop élevées, loyer trop faible, etc… En somme, le rendement locatif en location saisonnière ou classique est l’indicateur clef de suivi de votre investissement. Il est utilisé à la fois pour simuler ou projeter les résultats prévus, et pour suivre les résultats réels.
Un rendement locatif s’évalue généralement et en première approche à l’année, mais il est tout à fait possible de le calculer au mois, notamment pour une location saisonnière, où les taux d’occupation peuvent fortement varier d’un mois à un autre. Calculé à l’année, un rendement annuel locatif de par exemple 10% signifie que si vous investissez 100 l’année « n », votre investissement vous rapportera 110 l’année « n+1 ».
Est-il possible de simuler son rendement locatif saisonnier ?
Oui. À l’achat le rendement locatif est simulé, et calculé brut – c’est à dire, sans prendre en compte tous les frais courants et taxes qui viendront s’ajouter lors de la location de votre bien immobilier. Ce rendement locatif sera donc utilisé comme élément de comparaison.
Avant de prendre une décision d’achat, simuler le rendement locatif brut est donc un exercice nécessaire, car cela vous permet de comparer les performances prévisionnelles des options d’investissements immobiliers qui vous sont offertes.
Par exemple, il se peut que vous ayez un coup de cœur à l’achat d’un appartement, mais que les travaux de rénovation soient trop élevés, ou que l’emplacement rende le prix du loyer peu attractif. Cela fera chuter le rendement locatif prévisionnel.
Dans le cas d’un investissement locatif saisonnier, vous devrez également prendre en compte le facteur relatif au taux de remplissage de votre bien. Si celui-ci est localisé dans une zone touristique ou proche de certaines infrastructures (métro, commerces…) avec une bonne conciergerie, il aura plus de chances d’être occupé à 80-100%.
Lorsque vous achetez un bien immobilier pour envisager de le louer, que ce soit en saisonnier ou en location classique, il est fondamental d’effectuer vos recherches préalables, et pour soupeser les pour et contre, de simuler avec le plus de finesse possible les rendements escomptés. Il arrive souvent que des appartements qui ne paient pas de mine soient deux fois plus rentables que des appartements qui semblent intégrer toutes les commodités.
Gérer c’est prévoir. Alors n’oubliez pas qu’en tant que propriétaire, la commodité d’un investissement locatif, c’est avant tout sa rentabilité !
Pourquoi calculer son rendement locatif saisonnier lorsque le bien est loué ?
Avant tout, il est important pour vous de valider vos hypothèses de départ, et voir si vos calculs de rentabilité à l’achat s’avèrent exacts, car la plupart du temps les simulations préalables sont effectuées selon les données que fournissent les agences, ou les données que vous pouvez collecter et compulser sur internet.
Mais une fois le cycle des locations lancé, vous devez comparer vos résultats réels à ceux escomptés. Là, le rendement locatif est un ratio fondamental, qui vous permet d’évaluer, et de comparer la performance de votre investissement et son évolution, d’un mois sur l’autre, d’une année sur l’autre, selon l’évolution des charges et du marché. Ici, le rendement locatif net est un indicateur qui vous offrira un degré de précision supplémentaire comparé au rendement locatif brut.
Comment calculer son rendement locatif saisonnier brut ?
Comme précisé plus haut, le calcul de rendement brut d’un investissement locatif saisonnier vous permet de dégrossir le sujet de votre investissement, et de comparer l’intérêt financier d’un investissement locatif par rapport à un autre.
N’oubliez pas dans ce calcul d’intégrer l’intégralité des frais liés à l’achat : frais d’agence, frais de notaire, frais de rénovation, et, généralement, pour les locations saisonnières, les frais d’ameublement. Le calcul n’intègre pas les coûts liés aux intérêts ou frais bancaires.
La formule de calcul du rendement locatif brut
Rendement brut=(somme des locations effectuées ou escomptées×100)/(prix d’ achat)
Le prix d’achat inclut les frais d’acquisition et ameublement mais pas le coût du crédit
Exemple de calcul de rendement brut : pour un achat de 300 000 euros, incluant l’intégralité des frais (notaire, agence…) et coûts d’aménagement, avec une somme totale de location saisonnière de 30 000 euros sur l’année : 30 000 euros x 100/300 000 euro = 10 %.
En phase de recherche d’opportunité d’investissement locatif, ce taux de 10 % vous permet de facilement comparer la rentabilité brute de votre opportunité d’investissement locatif relativement à d’autres opportunités. En phase de location, cet indicateur est trop approximatif et donc relativement peu significatif. On préférera le remplacer par le rendement locatif net.
Comment calculer son rendement locatif saisonnier net ?
La logique à appliquer est la même que la précédente, mais il vous faudra soustraire l’intégralité des frais liés à la location saisonnière, y compris les frais et intérêts bancaires. Soyez précis et constants dans votre méthode de calcul, car précision et constance seront gageuses de sûreté dans votre compréhension des mécanismes d’investissement et de rendements associés.
Dans le cas d’investissement locatif saisonnier, les charges à soustraire sont généralement les suivantes :
- Intérêts bancaires et frais de tenue de compte
- Frais d’assurance
- Frais d’eau et d’électricité
- Frais d’internet
- Frais de syndicat de copropriété
- Frais de conciergerie si vous sous-traitez la gestion de votre location saisonnière
- Frais de réparations/rénovations courantes (plombier, serrurier, peintres…)
- Taxe foncière
- Taxe d’habitation si vous ne louez votre bien que pendant vos vacances d’été ou hiver
En soustrayant les charges plus haut citées à vos revenus, vous obtiendrez la rentabilité nette de votre location saisonnière. Ce qui vous donnera un taux différent et beaucoup plus précis que le précédent calcul de rendement brut.
Le rendement net est un indicateur très proche de la rentabilité réelle de votre placement immobilier. C’est celui qui devra être privilégié une fois vos plans immobiliers – location pleine ou saisonnière – en phase d’exécution.
Nous incluons généralement la taxe foncière et d’habitation (pour les locations saisonnières) dans le calcul de rentabilité nette, car ces taxes sont généralement constantes et facilement planifiables.
La formule de calcul du rendement locatif net
R.net = ((somme des locations effectuées-charges locatives et bancaires)×100)/(prix d’ achat)
Idem pour le prix d’achat, inclure les frais d’acquisition et ameublement mais pas le coût du crédit
Comment calculer son rendement locatif saisonnier net net ?
Il est parfois difficile d’obtenir toutes les informations relatives aux taxes en même temps, notamment l’impact des loyers perçus sur les impôts. Les impôts sur le revenu peuvent en effet augmenter du fait des revenus générés par votre bien immobilier. C’est là que l’on parle de rentabilité nette nette.
Des charges sociales peuvent parfois aussi s’appliquer, enfin, il existe de nombreux régimes fiscaux et dispositifs (Pinel, Cosse, Duflot, Borloo…) dont les bénéfices ne seront connus qu’après déclaration et notification des montants par votre Centre des Impôts. Aussi, le calcul de rentabilité nette nette est le calcul de rentabilité le plus précis, mais il n’est calculable que de manière rétrospective.
Si vous voulez ‘coller’ à vos comptes, il vous est possible de reporter le calcul des impôts à plus tard, de sorte qu’il vous soit possible, en première approximation, de ne calculer qu’une rentabilité nette hors impôts.
La formule de calcul du rendement locatif net net
R.net net = ((S-charges loc. et bancaires-impôts+dispositifs fiscaux)×100)/(prix d’ achat)
Cette formule vous permet de savoir exactement combien vous rapporte votre investissement au centime près. Le calcul peut néanmoins être fastidieux du fait des nombreux dispositifs fiscaux, des calculs de tranches d’imposition, des reports d’impôts ou avantages liés à certains régimes.
Chez Bras Ouverts, nous vous proposons une feuille de calcul de votre rentabilité, pour vous faciliter la vie. Quoi qu’il en soit, le plus important est de tenir vos chiffres à jour et selon des méthodes de calcul qui soient toujours les mêmes.
Quels autres indicateurs associer au rendement locatif saisonnier ?
Le rendement locatif est un indicateur nécessaire, mais il n’est pas suffisant pour vous faire une idée précise de ce que vous rapporte votre location. Le rendement vous donne une indication relative, à savoir, combien votre investissement vous rapporte relativement aux dépenses engagées. Cette indication relative doit donc être complétée à l’aide d’une autre indication absolue, qui vous permettra de savoir exactement quels volumes de bénéfices vous parvenez à réaliser.
Le bénéfice brut et le bénéfice net sont deux indicateurs qui font le bilan de vos entrées et sorties d’argent. Au mois le mois, on parle également de cash flow, qui correspond aux calculs des entrées et sorties d’argent sur le mois. Indicateur très utile dans le cas des locations saisonnières, car les variations sont généralement plus importantes que pour les locations traditionnelles, pour lesquelles cet indicateur est relativement lissé sur l’année.
Ici, il vous suffit d’additionner tous les loyers engrangés sur une période donnée, et d’en soustraire les charges associées, avant, et après impôts. Les bénéfices bruts et nets, ou cash flow, sont donc des indicateurs absolus, qui vous permettent de directement évaluer les bénéfices que vous réalisez sur une période donnée.
L’indicateur de rentabilité de votre location saisonnière doit être manié de pair avec ces indicateurs, pour savoir précisément où vous en êtes, évaluer les limites de rentabilité d’un investissement, et voir si le volume de profit dégagé vaut la peine d’en faire plus.
Il arrive en effet que passé un certain plafond, le rendement net d’un investissement locatif puisse chuter du fait de différents facteurs, le principal étant un changement de tranche d’imposition, qui rend le surcroît d’activité inefficient au regard du bénéfice après impôts.
Les règles changent souvent, et c’est entre autres pour ce type de problème qu’une conciergerie de qualité pourra vous dispenser de précieux conseils et vous éviter de travailler à vide.
Que faire en cas de chute de mon rendement locatif saisonnier ?
Les facteurs liés à une chute du rendement locatif sont nombreux. Il se peut que vous n’arriviez pas à louer votre appartement de manière suffisamment consistante. Ici, une conciergerie de qualité vous évitera ce type d’écueil, qui peut s’avérer fatal pour vos finances. En effet, quelques semaines seulement de manque à gagner peuvent vite représenter plusieurs milliers d’euros.
Ici, notre service de conciergerie sait faire la différence, puisque nous sommes référencés au meilleur des notations sur internet, et pouvons vous aider à remplir votre location saisonnière sans trous d’agenda, avec fluidité, et de manière totalement transparente pour vous.
Les rénovations peuvent également grever votre rentabilité globale. Notez néanmoins que les frais liés aux travaux de rénovation seront déduits de vos déclarations, et que de ce fait les impôts seront d’autant allégés. Contactez-nous pour obtenir plus d’informations à ce sujet, et voir dans quelle mesure il serait possible pour vous de planifier des travaux sur des périodes creuses d’agenda. Les locations saisonnières ont en effet leurs cycles, et en cas de travaux, il est toujours préférable de planifier sur des périodes ‘calmes’.
C’est un autre avantage des locations saisonnières : vous pouvez décider en toute liberté des périodes durant lesquelles vous souhaitez rénover vos biens… ou même en profiter ! Nous avons de nombreux clients qui aiment passer quelques jours d’été sur Paris, et qui sans ces cas, et plutôt que de devoir payer des hôtels très chers, utilisent leur propre logement avec une parfaite liberté de planification !
Restent les impôts, qui sont toujours un casse-tête pour les propriétaires, car bien souvent les règles changent, et les calculs de rentabilité s’en trouvent impactés. Notre conciergerie Bras Ouverts est à votre entière disposition pour vous donner de plus amples renseignements et vous aider à gérer au mieux les contraintes administratives et financières.
Quelles taxes viendront se greffer à mes calculs de rentabilité saisonnière ?
Que vous soyez en location traditionnelle ou saisonnière, les contraintes administratives restent les mêmes, et vous devrez faire vos déclarations de revenus auprès de l’administration. Le rendement d’une location se calcule généralement en deux phases : le rendement brut, qui correspond au rendement de votre location avant charges et impôts, et le rendement net, qui correspond aux mêmes ratios, soustraits des charges et taxes relatives à votre régime foncier. Les locations saisonnières relèvent généralement du régime de la catégorie BIC – bénéfices industriels et commerciaux – car ces locations sont meublées.
Régime micro-BIC : les propriétaires bailleurs qui perçoivent moins de 32 900 euros par an de revenus de leur location meublée peuvent choisir ce régime forfaitaire. Ici, le bénéfice imposable est calculé après un abattement de forfaitaire de 50 % avec un minimum de 305 euros. Ce régime n’est pas obligatoire, il présente juste l’avantage d’une certaine simplicité de gestion.
Régime réel : ce régime est obligatoire pour les propriétaires qui perçoivent plus de 32 900 euros de revenus relatifs à leur location meublée. Il permet au propriétaire de déclarer l’intégralité des dépenses réalisées dans l’année, comme les frais d’entretien, de gestion, de réparation et d’amélioration, l’amortissement des locaux, les assurances, les intérêts d’emprunt et les impôts locaux. Ce régime présente l’avantage d’être plus flexible que le précédent.
Contactez-nous pour obtenir des informations détaillées et savoir quel régime sera le plus adapté à votre projet.
Puis-je vous contacter pour optimiser mon rendement locatif saisonnier ?
Bien entendu ! Nous avons à cœur de servir au mieux nos clients, et les clients de nos clients. Contactez-nous, et voyons ensemble de quelle manière nous pouvons définir et optimiser la rentabilité de votre location saisonnière.