Nous allons voir dans cet article tous les aspects qui touchent aux diagnostics immobiliers à effectuer pour pouvoir acheter un appartement dans de bonnes conditions. Nous verrons également le cas des diagnostics dans des situations plus larges, comme par exemple la location, car chez Bras Ouverts, nous vous aidons à réaliser de beaux investissements locatifs. Il existe une certaine quantité de diagnostics différents, et selon votre besoin, il vous faudra savoir sur lesquels vous appuyer pour montrer patte blanche au regard de la législation.
De manière générale, nous avons affaire à des diagnostics différents selon les besoins, et le type de propriété. Que ce soit dans le cas d’un achat ou d’une location, et que ce soit dans le cas d’un appartement ou d’une maison.
Voici un petit tableau récapitulatif qui vous sera très utile :
| Achat | Location | |||
| Maison | Appartement | Maison | Appartement | |
| Diagnostic énergétique (DPE) | x | x | x | x |
| Diagnostic plomb (Crep) | Pour les logements construits avant 1949 | |||
| Diagnostic amiante | Pour les logements dont le permis de construire a été délivré avant juillet 1997 | |||
| État de l’installation intérieure de l’électricité si l’installation a plus de 15 ans | x | x | x | x |
| État de l’installation intérieure du gaz si l’installation a plus de 15 ans | x | x | x | x |
| État de l’installation d’assainissement non collectif | x | N/A | N/A | N/A |
| État relatif à la présence de termites | x | x | x | x |
| État des risques et pollutions (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon…) | x | x | x | x |
| Diagnostic Bruit | Pour les logements exposés aux bruits d’aéroports |
Liste des diagnostics à fournir en cas d’achat ou location d’un logement
Ce tableau nous permet de rapidement constater deux choses. La première, c’est que nous avons 9 types de diagnostics. La seconde chose, c’est que la seule réelle variation provient lors de l’achat d’une maison, avec un diagnostic supplémentaire qui est celui relatif à l’installation d’assainissement non collectif. Nous allons voir plus bas de quoi il s’agit.
Nous pourrions penser que tous ces diagnostics sont très lourds à gérer, et qu’ils s’apparentent à de la paperasserie supplémentaire, mais en réalité, la réglementation est très bien faite. Elle permet de vous assurer que le logement est sain, qu’il ne présente pas de risque pour la santé. La réglementation permet également de savoir si les dépenses d’énergie qui vont être engagées pour chauffer le logement ne seront pas trop importantes. C’est un facteur de décision très important, surtout lorsque l’on sait le coût de l’énergie aujourd’hui.
Et nous vous rassurons tout de suite, qu’il faille 8 ou 9 diagnostics n’est pas réellement contraignant, et en tant qu’acheteur, vous n’avez rien à faire, le propriétaire se charge de tout. Il peut tout regrouper dans un DDT (dossier de diagnostic technique) et faire réaliser l’ensemble des diagnostics par un prestataire certifié. Le prix d’un package de diagnostics immobiliers est compris entre 300 € et 700 €, avec une moyenne qui tourne autour de 450 € pour un appartement de 3 pièces.
Bref, un bon diagnostic immobilier s’impose lorsqu’il s’agit d’acheter une maison ou un appartement, et cela se comprend !
Voyons maintenant le détail de ces diagnostics.
Les différents types de diagnostics immobiliers
Comme vous avez pu le voir sur le tableau en introduction, nous avons actuellement entre 8 et 9 diagnostics obligatoires.
Le Diagnostic de Performance énergétique
Le premier diagnostic est le diagnostic énergétique, plus techniquement appelé diagnostic de performance énergétique (DPE). Ce diagnostic permet d’évaluer la consommation d’énergie du logement, et les taux d’émission de gaz à effet de serre. Il est valable 10 ans une fois qu’il est émis par un professionnel certifié selon la norme NF EN ISO/CEI 17024.
Vous devez savoir que depuis le 1er janvier 2023, un logement, situé en France Métropolitaine ne peut être mis en location que si sa consommation d’énergie ne dépasse pas 449 kilowattheures par mètre carré et par an. 95% des logements ne poseront pas de problème, mais en cas d’investissement locatif par exemple, assurez-vous de que votre logement soit bien isolé !
Voici la manière dont sera présenté votre diagnostic. Inutile de dire qu’il vous faudra négocier à la baisse une ‘passoire thermique’ …
Le propriétaire doit toujours passer par un professionnel certifié pour effectuer ce diagnostic. En effet, vouloir réduire les coûts de diagnostic en utilisant un vendeur à la sauvette peut lui coûter une amende allant jusqu’à 3000euros en cas de récidive !…
Pour ce qui en est de la méthode de calcul, les choses sont bien définies. Nous n’allons pas ici rentrer dans le détail, car ce sujet pourrait prendre des pages entières, et surtout, ne pas vraiment vous intéresser. Mais si vous êtes curieux pour savoir comment effectuer un diagnostic énergétique, vous pouvez consulter ce lien https://www.legifrance.gouv.fr/download/pdf?id=7hpbVyq228foxHzNM7WleDImAyXlPNb9zULelSY01V8=
qui vous donnera accès à toutes les ressources pour comprendre les méthodes de calcul scientifique.
Le DPE contient quantité d’informations utiles pour bien comprendre le contexte du diagnostic, mais aussi les spécificités du logement qui vont influer sur les méthodes de calcul. Par exemple, les types d’équipements de chauffage (électrique, fioul, collectif, etc.), la méthode de production d’eau chaude sanitaire, les systèmes de ventilation et de refroidissement, systèmes d’énergie renouvelable, sont des éléments essentiels pour pouvoir évaluer les niveaux de consommation et émission.
Le DPE prévoit finalement un classement du logement, et des recommandations visant à améliorer la performance énergétique du logement. Dans les recommandations, on trouve régulièrement des propositions pour mieux isoler les fenêtres, les façades, ou des propositions pour modifier les systèmes de chauffage. Cela vous sera utile pour planifier les travaux d’isolation thermique à envisager à l’achat.
Le diagnostic d’exposition au plomb
C’est un diagnostic visant avant tout à protéger votre santé, ou celle de vos locataires si vous envisagez un investissement locatif. Nous savons que les logements contenant une grande quantité de plomb présentent un risque important pour la santé. Le plomb et son intoxication associée provoquent des dégâts très graves, souvent irréversibles pour la santé. On comprend donc bien la nécessité de réglementer !… Le saturnisme, maladie liée au plomb, a frappé une partie conséquente de la population, jusqu’à ce que l’on comprenne les origines de la maladie – notamment les plomb…eries… des habitations, mais aussi les anciennes peintures. Ces habitations étaient généralement construites avant 1949, date à partir de laquelle la France a réglementé la quantité de plomb admissible dans un logement. C’est pourquoi ce diagnostic ne s’applique qu’aux logements construits avant 1949.
Aujourd’hui le diagnostic plomb, lorsqu’il s’effectue, adresse les revêtements existants dans les logements. Ces revêtements concernent aussi bien les peintures que les matériaux employés pour la construction (plâtres, briques..). Les volets sont également diagnostiqués. L’idée est que la dégradation de ces surfaces, si elles contiennent du plomb, peut entraîner leur inhalation ou ingestion. Il est donc très important de s’assurer que les concentrations de plomb ne sont pas à risque. Si le diagnostic plomb met en évidence des concentrations supérieures à 1mg/cm2, le propriétaire doit impérativement faire des travaux avant la mise en vente de son logement.
Le CREP (Contrat de Risque d’Exposition au Plomb) est valable 1 an si les concentrations sont supérieures à 1mg/cm. Autrement, il est valide de manière illimitée.
En cas de fraude sur ce diagnostic, les sanctions peuvent être très lourdes, allant jusqu’à 300000euros d’amende et 2 ans de prison pour un vendeur ou notaire qui n’auraient pas volontairement transmis les informations, ou des informations volontairement erronées… On ne rigole pas avec la santé !
Le Diagnotic Amiante
Également appelé « état Amiante », ce diagnostic vise à s’assurer que de l’amiante ne se cacherait pas dans le logement. Autrement dit, ce diagnostic permet de s’assurer que d’éventuels matériaux ne contiennent pas d’amiante dans le logement que vous voulez acheter.
L’amiante est un matériau qui a été longtemps prisé pour ses qualités physiques : isolation thermique, phonique, protection incendie… Néanmoins, l’amiante est un matériau dangereux, car il déclenche nombre de problèmes de santé, comme par exemple le cancer des poumons. La conscience de la dangerosité de ce matériau s’est développée après le plomb. Aussi, des logements à risque, contenant de l’amiante, ont été construits jusqu’à la fin du XXe siècle… de ce fait, le diagnostic est obligatoire pour tous les logements dont le permis de construire a été délivré avant juillet 1997.
Le diagnostic s’effectue en quelques étapes clefs. En premier lieu, le diagnostiqueur recherche dans le logement des matériaux susceptibles de contenir de l’amiante. On retrouve souvent dans ces matériaux les carreaux de plancher en amiante vinylique, les carreaux acoustiques au plafond, les bardeaux de toiture, les parements, parfois le plâtre acoustique… Le diagnostiqueur connaît cette liste sur le bout des doigts, et évalue ensuite l’état de dégradation des éléments. Il effectue ensuite des prélèvements dans l’air et sur les matériaux pour évaluer les concentrations.
Le rapport prévoit, selon les résultats…
- de ne rien faire si votre logement ne présente pas d’amiante…
- d’évaluer périodiquement l’état des matériaux contenant de l’amiante
- d’approfondir l’analyse pour mieux évaluer les risques
- de confiner, restreindre l’accès à certaines zones, désamianter lorsque le risque est jugé important.
Le diagnostic amiante est valide de manière illimitée s’il a été réalisé à partir du le 1er avril 2013. Il est néanmoins conseillé de le réaliser à nouveau dans le cas où de gros travaux de rénovation auraient été réalisés. Il arrive en effet que les matériaux utilisés dans le bâtiment contiennent de l’amiante… souvent en quantités infinitésimales, mais il est toujours bon de rester prudents !
Le diagnostic gaz et électricité
Deux diagnostics de plus, mais ô combien nécessaires !… Toujours mieux d’acquérir un logement qui ne donne pas des « coups de jus à chaque fois que vous utilisez un appareil électrique, n’est pas ?… Les fuites de gaz, ce n’est pas non plus exactement ce que l’on recherche lorsque l’on achète, ou loue un appartement…
Le diagnostic électrique et gaz, ou diagnostic électricité donnent un aperçu de la qualité et sécurité des installations présentes dans le logement. Ce diagnostic s’applique uniquement si l’installation électrique ou gaz a plus de quinze ans. La méthodologie employée pour vérifier l’installation est rigoureusement encadrée. Vous trouverez en lien les méthodologies pour la vérification des installations électriques https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000035772506 et gaz https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000000461144
Ces deux diagnostics sont valables 3 ans. Ils sont réalisés indépendamment, et sont à inclure au fameux DDT (Dossier de Diagnostic Technique) dont nous vous avons parlé plus haut.
Les sanctions qui s’appliquent en cas de fraude ou de non-transmission des éléments de diagnostic gaz ou électricité sont les mêmes que celles relatives au diagnostic plomb ou amiante. Les accidents domestiques sont à l’origine de 5 millions de recours aux urgences et de plus de 20000 décès chaque année. On comprend sont bien la nécessité de ce type de réglementation. Un accident est vite arrivé !
Diagnostic termites
A l’achat, ce diagnostic peut s’avérer très précieux en cas de présence d’insectes xylophages dans un logement. Ce type de diagnostic n’est à faire que lorsqu’une zone est déclarée par un arrêté préfectoral, et que cette zone est considérée comme infestée. Le mieux est généralement de consulter votre mairie ou préfecture pour en savoir plus. Notez qu’en cas d’achat ou location d’un bien, il est toujours bon pour vous de vous assurer de ce type de désagrément par vous-même. Il arrive en effet que les propriétaires ne soient pas de mauvaise foi, mais juste négligents, et ne sachent pas si leur logement est à risque.
Une bonne manière de vous assurer que le logement n’est pas infesté est de faire appel à un diagnostiqueur professionnel, qui assurera par la même occasion des bilans énergétiques, des installations gaz et électricité, bref, qui vous fera tout le travail. Les professionnels sont là pour aider, ils feront gagner beaucoup de temps à l’acheteur comme au vendeur, et un simple coup de fil vous permettra de savoir si le logement est en zone dite ‘infestée’ ou non.
En cas de présence de termites, le vendeur peut prévoir un traitement, si possible à intervalles réguliers, car les termites sont parfois tenaces. Il peut également vous informer pour éviter toute procédure judiciaire désagréable. Enfin, sachez qu’un diagnostic termites n’est valable que 6 mois, il est donc souvent nécessaire pour vous, à l’achat, de vérifier quand ce diagnostic a été effectué, surtout si vous êtes dans une zone exposée.
État de l’installation d’assainissement non collectif
Ce diagnostic est le seul cas qui dissocie les maisons des appartements. Les appartements disposent toujours d’un système commun pour collecter les eaux usées. A contrario, une maison n’est pas systématiquement raccordée au réseau public, et peut, par exemple, utiliser une fosse septique individuelle. Dans ce cas, il convient d’effectuer un diagnostic pour s’assurer de la qualité de l’installation.
Pour effectuer ce diagnostic, le vendeur doit contacter le service public d’assainissement non collectif (SPANC) pour convenir d’un rendez-vous. La SPANC contrôlera ensuite l’installation pour s’assurer qu’elle ne présente pas de risque sanitaire ou environnemental. Ce diagnostic aura valeur pour 3 ans. Après 3 ans, si vous voulez revendre votre investissement immobilier, il conviendra d’en refaire un nouveau.
Notons enfin que les travaux à engager – s’il y en a – suite à un diagnostic, ne sont pas obligatoires au moment de la vente. Le vendeur peut vous informer pour vous dire que vous ne voulez pas engager les travaux, et vous déciderez ou non d’engager l’achat, et les travaux par la suite, en fonction de la négociation.
Diagnostic Bruit
Ce diagnostic est à effectuer pour les logements situés à proximité d’un aéroport. Ou, pour être plus précis, pour les logements localisés dans une zone d’exposition au bruit d’aéroport. Cela permet de vous éviter de vous retrouver encombrés d’avions qui passent au-dessus de votre tête. Vous êtes peut-être très sensible au bruit, et on comprendra que cette information puisse s’avérer essentielle pour prendre une décision de location ou d’achat.
Pour savoir si le logement que vous voulez acheter se situe dans une zone d’exposition au bruit d’aéroport, il vous suffit de consulter les plans d’exposition au bruit (PEB) des aéroports. Tapez simplement les mots clefs ‘diagnostic bruit’ ou ‘plan d’exposition au bruit’, et vous trouverez toutes les informations qui vous intéressent.
Pour ce type de diagnostic, ici encore, c’est le propriétaire qui doit se charger de remplir un formulaire et réaliser lui-même le diagnostic. Il doit se rapprocher de sa mairie ou préfecture pour établir le formulaire à remplir.
Diagnostic « état des risques et pollutions »
Vous devez être informés des risques et pollutions liés au logement. Parmi les risques, on retrouve essentiellement les risques naturels, comme les tempêtes, ouragans, tremblements de terre, inondations. Pour les pollutions, on retrouve généralement les informations dans les cas où le logement se trouverait dans une ancienne zone minière ou industrielle par exemple. Dans ce type de cas, il arrive que les sols soient pollués, et que des métaux lourds puissent causer des troubles de la santé.
Cet état des risques n’est pas toujours obligatoire. Il doit être établi si le bien est situé dans une zone bien précise, c’est-à-dire exposée aux risques sus-cités. Pour reprendre, nous pourrons parler de zones dans lesquelles il y a probabilité de :
- risques définis dans un plan de prévention des risques technologiques ou naturels
- risques miniers (résiduels, suite à exploitation)
- risques sismiques de niveau 2, 3, 4 et 5
- risques d’émission de radon (gaz radioactif) de niveau 3
Un site dédié permet d’obtenir des informations précises ici : https://www.georisques.gouv.fr/. Une liste des communes concernées par ce diagnostic est fixée par arrêtés préfectoraux.
Notons enfin qu’ici encore, c’est le propriétaire qui doit réaliser cet état. Un formulaire est disponible ici : https://www.georisques.gouv.fr/sites/default/files/ial/ial_inscriptible.pdf
Nous pouvons également vous aider à remplir ce formulaire au besoin. N’hésitez pas à nous contacter !