Depuis l’avènement en 2011 de l’entreprise Airbnb en France, la location de meublés touristiques connaît une explosion fulgurante. Outre la facilité pour un propriétaire de trouver un locataire sur une courte ou longue durée, la plateforme est également un réel tremplin pour les entrepreneurs créateurs d’une conciergerie Airbnb. Un tel engouement pour la location touristique par l’intermédiaire d’Airbnb serait-il lié à un rendement locatif exceptionnel ?
Les critères de la rentabilité locative sur Airbnb
Deux critères primordiaux entrent en compte pour définir la rentabilité d’un logement sur Airbnb :
- l’emplacement,
- le dynamisme de la période de location.
1 – L’emplacement
L’emplacement reste un facteur déterminant pour la valeur de votre bien immobilier. En effet, un appartement dans un quartier touristique, avec une jolie vue dégagée sur un monument célèbre et proche des transports en commun sera plus convoité par les voyageurs qu’un logement en proche périphérie d’une ville. Pourtant, si l’appartement bien situé n’est pas attractif en termes de couchage, équipement et décoration, son taux d’occupation sera moindre qu’une charmante maison confortable éloignée du centre-ville. Il est donc important d’éviter de négliger le standing et les commodités qu’attendent vos résidents de votre bien immobilier.
2 – La période de location
Contrairement à une location meublée classique, où la durée de location est d’un an, la location Airbnb se limite à 120 nuits par année civile. Cependant, cette limitation peut être contournée via le bail mobilité qui autorise le temps de location jusqu’à 10 mois, non renouvelables pour le locataire. Si vous vous trouvez dans une zone touristique, vous avez tout intérêt à louer votre bien en période estivale pendant 3 mois puis à passer en bail mobilité pour le reste de l’année. Pour plus de détails à ce sujet, reportez-vous à notre article sur le bail mobilité.
Qu’en est-il du rendement locatif sur Airbnb ?
Si la location saisonnière par l’intermédiaire d’Airbnb est tendance, il y a fort à penser que les revenus s’avèrent plus alléchants qu’une location en bail meublée. Toutefois, cette constatation se révèle exacte surtout dans les villes et dans les régions ayant un attrait touristique. Votre rendement locatif peut doubler, voire tripler en comparaison à un rendement en location meublée.
Prenons comme exemple 4 villes : Paris, Marseille, Nice et Chamonix proposant des prix moyens à la nuitée au-delà de 80 €.
| Ville | Revenus moyens location meublée 1 | Prix moyen d’une nuitée 2 | Taux d’occupation moyen 2 | Revenus en Airbnb 3 | Rendement |
| Paris | 1 200 € | 115 € | 53 % | 2 200 € | 1 |
| Marseille | 700 € | 80 € | 65 % | 1 782 € | 2,5 |
| Nice | 881 € | 97 € | 57 % | 1 928 € | 2,1 |
| Chamonix | 875 € | 141 € | 38 % | 2 443 € | 2,7 |
1 Loyer d’une location meublée de 35 m²
2 Source : Airdna.co
3 Revenu moyen le plus élevé d’une location saisonnière sur Airbnb pour 4 personnes, comprenant 2 chambres. La commission de 20 % pour la gestion du bien par une conciergerie Airbnb est incluse.
Vous remarquerez que le taux d’occupation de Chamonix a peu d’incidence sur le rendement. La saison touristique dans cette région attire de multiples visiteurs durant un temps limité, mais le prix moyen est plus élevé qu’un logement parisien. Néanmoins, tout dépend de l’emplacement, car l’on constate que dans certains quartiers de Paris comme Notre-Dame ou les Champs Élysées, un appartement Airbnb peut être jusqu’à 3 fois plus rentable qu’une location classique.
Un bon rendement, mais également des frais.
Si le rendement d’une location en Airbnb s’avère parfois plus avantageux qu’une location meublée classique, il n’en demeure pas moins que des frais supplémentaires ne sont pas négligeables.
- Frais de service Airbnb : on distingue les frais partagés de l’ordre de 3 % et les frais réservés aux hôtes professionnels et Airbnb Plus se situant entre 14 % et 16 % à appliquer sur chaque montant de location perçu.
- Entretien de votre bien immobilier (ménage, réparations diverses).
- Impôts et prélèvements sociaux sur les loyers reçus, ainsi que la taxe foncière.
- Gestion de votre location par une conciergerie Airbnb (entre 15 % et 30 % du montant de la location).
- Prestation de confort : connexion internet, Netflix, guide touristique, thé, café, sacs-poubelle, etc.
- Factures d’eau et d’électricité.
Il est en général admis que les frais d’entretien et de gestion d’une location sur Airb’n’b tournent aux alentours de 30% en moyenne.
Quelques Exemples Concrets.
Voyons maintenant quelques cas réels, issus de notre expérience, pour vous donner une meilleure appréciation. Prenons des exemples de locations courte durée sur Paris.
Nous avons 4 biens différents. Deux sont situés dans le même immeuble, dans le quartier très populaire des Marais, avec une légère variation de surface. Les deux autres biens immobiliers sont situés dans des quartiers qui sont également demandés.
1-petits studios de 17 et 24 m2 :
https://air.tl/xOW2ivaE de 17m2, prix nuité moyen de 142 euros
Ces deux studios sont situés a rue de turenne dans le marais dans le 3eme arrondissement.
https://air.tl/lxI01xdJ de 24 m2, prix nuité moyen de 137euros
Fourchette d’achat : entre 220 000 et 255 000 euros approximativement pour le premier studio, entre 312 000 et 360 000 euros pour le second (surface plus grande).
Taux d’occupation : 94.7% (avec gestion Bras Ouverts) soit 345jours par an.
2- deux ou 3 pieces pour des groupes de voyageurs d’environ 25 et 50m2 :
https://www.airbnb.com/rooms/49973310?preview_for_ml=true&source_impression_id=p3_1689345870_YHe%2FI1Q1FftWvVqY 52m2, situé au 99 rue oberkampf, proche du marais dans le 11eme, 3 pieces, pour 5 voyageurs
Fourchette d’achat : entre 520 000 et 680 000 euros.
Prix nuitée : 270 euros
Taux d’occupation 92.7% (avec gestion Bras Ouverts) soit 338 jours par an.
https://www.airbnb.com/rooms/53149989?preview_for_ml=true&source_impression_id=p3_1689346687_nxt4LPhRGiNPJvaC 45m2, situé au 209 avenue daumesnil dans le 12eme, 2 pieces, pour 4 voyageurs,
Fourchette d’achat : entre 450 000 et 590 000 euros.
Prix nuitée : 184euros
Taux d’occupation 94.7% (avec gestion Bras Ouverts) soit 345 jours par an.
Exemples de rendements bruts.
Pour calculer les rendements, nous allons avoir besoin de quelques formules.
- Rendement brut = (Loyer annuel / Prix d’achat) x 100
- Rendement net = (Rendement brut – Charges annuelles / Prix d’achat) x 100
- Rendement net-net = (Rendement net – Taxes et impôts / Prix d’achat) x 100
Les rendements net et net-net demandent des données précises, mais nous pouvons commencer par le rendement brut, et avoir déjà une première idée du retour sur investissement.
Studio, 17m2, Marais :
- Loyer annuel : 137 euros * 345 jours = 47 265 euros
- Rendement brut haut, basé sur le prix d’achat le plus bas (220 000 euros) : (47 265 / 220 000) x 100 = 21.48%
- Rendement brut bas, basé sur le prix d’achat le plus haut (255 000 euros) : (47 265 / 255 000) x 100 = 18.54%
Studio, 24m2, Marais :
- Rendement brut haut, basé sur le prix d’achat le plus bas (312 000 euros) : (49 290 / 312 000) x 100 = 15.79%
- Rendement brut bas, basé sur le prix d’achat le plus haut (360 000 euros) : (49 290 / 360 000) x 100 = 13.69%
- Loyer annuel : 142 euros * 345 jours = 49 290 euros
On constate ici qu’une petite surface est plus rentable à louer pour un studio.
3 pièces, 52m2, rue Oberkampf, 11ème :
- Loyer annuel : 270 euros * 338 jours = 91 260 euros
- Rendement brut haut, basé sur le prix d’achat le plus bas (520 000 euros) : (91 260 / 520 000) x 100 = 17.55%
- Rendement brut bas, basé sur le prix d’achat le plus haut (680 000 euros) : (91 260 / 680 000) x 100 = 13.42%
2 pièces, 45m2, avenue Daumesnil, 12ème :
- Loyer annuel : 184 euros * 345 jours = 63 480 euros
- Rendement brut haut, basé sur le prix d’achat le plus bas (450 000 euros) : (63 480 / 450 000) x 100 = 14.11%
- Rendement brut bas, basé sur le prix d’achat le plus haut (590 000 euros) : (63 480 / 590 000) x 100 = 10.75%
On se rend compte que l’appartement de 3 pièces est plus rentable, même si son taux d’occupation est un peu plus bas. Celà est essentiellement dû au fait qu’il permet d’accueillir plus de visiteurs. En conséquence, le prix de la nuitée est bien plus élevé (47% plus élevé que le 2 pièces, à 270 euros la nuitée contre 184 euros pour le deux pièces), ce qui le rend très vite plus rentable, même en le louant avec un peu moins de fréquence.
Exemples de rendements nets.
Ces rendements bruts ne prennent pas en compte d’éventuels coûts supplémentaires tels que les frais d’entretien, les charges de copropriété, les taxes et impôts. Pour obtenir un rendement net, nous pouvons considérer le ratio des 30% de frais à soustraire au chiffre d’affaire. Les 30% sont une moyenne, et dans certains cas, les frais peuvent encore monter un peu plus haut que cette moyenne. Mais même dans ces cas, vous allez voir que les rendements sont très intéressants.
En partant de frais pour gérer et maintenir ces appartements d’environ, 30% des revenus, nous pouvons calculer le rendement net de la manière suivante :
Rendement net = [(Loyer annuel – Frais de gestion et maintenance) / Prix d’achat] x 100
Où les frais de gestion et maintenance = Loyer annuel * 30%
Voici les rendements nets dans ce cas :
Studio, 17m2, Marais :
- Frais de gestion et maintenance : 47 265 euros * 30% = 14 180 euros
- Rendement net haut, basé sur le prix d’achat le plus bas (220 000 euros) : [(47 265 – 14 180) / 220 000] x 100 = 15.04%
- Rendement net bas, basé sur le prix d’achat le plus haut (255 000 euros) : [(47 265 – 14 180) / 255 000] x 100 = 12.97%
Studio, 24m2, Marais :
- Frais de gestion et maintenance : 49 290 euros * 30% = 14 787 euros
- Rendement net haut, basé sur le prix d’achat le plus bas (312 000 euros) : [(49 290 – 14 787) / 312 000] x 100 = 11.04%
- Rendement net bas, basé sur le prix d’achat le plus haut (360 000 euros) : [(49 290 – 14 787) / 360 000] x 100 = 9.59%
3 pièces, 52m2, rue Oberkampf, 11ème :
- Frais de gestion et maintenance : 91 260 euros * 30% = 27 378 euros
- Rendement net haut, basé sur le prix d’achat le plus bas (520 000 euros) : [(91 260 – 27 378) / 520 000] x 100 = 12.28%
- Rendement net bas, basé sur le prix d’achat le plus haut (680 000 euros) : [(91 260 – 27 378) / 680 000] x 100 = 9.39%
2 pièces, 45m2, avenue Daumesnil, 12ème :
- Frais de gestion et maintenance : 63 480 euros * 30% = 19 044 euros
- Rendement net haut, basé sur le prix d’achat le plus bas (450 000 euros) : [(63 480 – 19 044) / 450 000] x 100 = 9.88%
- Rendement net bas, basé sur le prix d’achat le plus haut (590 000 euros) : [(63 480 – 19 044) / 590 000] x 100 = 7.53%
Ces chiffres montrent que même avec des frais de gestion et de maintenance substantiels, ces investissements peuvent encore offrir un rendement net extrêmement solide au regard de la location traditionnelle. Cependant, n’oubliez pas que ces chiffres sont des estimations et que le rendement réel peut varier en fonction de nombreux facteurs, que nous pouvons vous aider à bien calibrer.
Faites bien votre calcul avant de vous lancer dans une location Airbnb. Si votre rendement est faible, vous avez deux solutions pour maximiser votre taux d’occupation et par conséquent vos revenus : ajuster votre prix à la demande et rendre votre annonce hyper attractive, ou bien confier la gestion de votre rentabilité à une conciergerie Airbnb.
Chez Bras Ouverts, nous mettons notre expérience de voyageurs et d’hôtes Airbnb ainsi que nos compétences de 15 années en conciergerie au service des propriétaires immobiliers. Nous les aidons à optimiser leur temps pour qu’ils puissent s’investir sur d’autres projets et nous gérons de A à Z tous les aspects de leur location Airbnb. Notre mission de conciergerie Airbnb se caractérise par un éventail de services, de la gestion de votre annonce et de vos réservations à l’accueil de vos voyageurs, jusqu’à l’organisation du ménage. Nous savons que la clé du succès dans le domaine de la location saisonnière se résume aux visiteurs satisfaits. Leurs avis positifs propulsent votre crédibilité et visibilité, et par conséquent l’augmentation de votre taux d’occupation qui se répercute sur votre chiffre d’affaires. Nous vous attendons pour discuter de votre projet de vous lancer dans la location Airbnb et pour nous déléguer la responsabilité de booster votre rentabilité.