Depuis plusieurs années, de nombreuses villes appliquent des mesures visant à protéger les locaux d’habitation. En tant que propriétaire, il est indispensable de connaître cette réglementation afin de piloter au mieux la gestion location de vos biens.
Quelles sont les spécificités réglementaires concernant la location de courte durée dans les grandes agglomérations telles que Paris ? Est-il possible de les contourner ? On vous explique tout !
Gestion locative saisonnière : tour d’horizon de la réglementation en vigueur
Renforcée par les lois ALUR et ÉLAN dans le but de lutter contre la pénurie de logements, mais aussi de limiter l’inflation des loyers, la réglementation immobilière est de plus en plus stricte en matière de gestion locative.
Au niveau de la loi, “Les meublés de tourisme sont des villas, appartements, ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts en location à une clientèle de passage qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois, et qui n’y élit pas domicile.”
La location des résidences principales
Dans le cas d’une location par le biais d’une plateforme internet de type Airbnb, la location de votre logement principal est possible dans une limite de 120 jours. La résidence principale étant définie comme le logement occupé au moins 8 mois par an.
Au-delà de cette limite, le propriétaire doit faire une demande de changement d’usage du logement à sa mairie afin de le transformer en meublé de tourisme. En l’absence de demande et en cas de durée dépassée, le propriétaire s’expose à des amendes pouvant aller jusqu’à 50 000 €.
La location des résidences secondaires
La location de résidences secondaires (logements occupés moins de 8 mois par an) est aussi soumise à des règles de plus en plus dures.
C’est le cas dans la ville de Paris et sa couronne, dans les grandes villes de plus de 200 000 habitants et dans les villes de plus de 50 000 habitants comportant des zones tendues.
En effet, dans ces villes, les locations de résidences secondaires en courte durée sont interdites, sauf autorisations de changement d’usage, transformation en locaux commerciaux ou mesures de compensation comme c’est le cas à Paris.
Heureusement, des solutions existent pour les deux types de locations meublées.
Le plafonnement et l’encadrement des loyers
Le plafonnement des loyers ne doit pas être confondu avec l’encadrement des loyers.
Rappelons en préambule qu’une zone tendue est “une zone d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant”.
L’encadrement des loyers s’applique depuis la loi du 6 juillet 1989 pour l’ensemble du territoire et vise à limiter l’évolution du montant des loyers des baux de logement. Le loyer est ainsi calculé en fonction de l’indice de référence des loyers (indice IRL). Ce dernier étant fixé en fonction de “la moyenne sur les 12 derniers mois de l’évolution de prix à la consommation hors tabac et loyers”.
Pour les zones tendues, l’encadrement des loyers protège les locataires en stabilisant le montant du nouveau loyer en cas de changement de locataire ou lors du renouvellement du bail. Ce mécanisme est valable pour les logements vides et meublés.
Appliqué à titre expérimental jusqu’en 2026, le plafonnement des loyers est le dernier mécanisme d’encadrement en date. Il est en vigueur depuis 2019 à Paris intra-muros, puis s’étend progressivement à d’autres villes en 2020 et 2021. Celui-ci vise à limiter les hausses des loyers dans les zones les plus tendues, comme c’est le cas pour l’agglomération parisienne.
Depuis appliqué dans plusieurs zones de tension locative et sur décision du préfet de la région, le plafonnement des loyers est un dispositif d’encadrement qui fixe une limite au montant du loyer maximum pouvant être demandé par les bailleurs aux locataires, dans certaines zones géographiques.
Le préfet fixe donc, annuellement, via un arrêté préfectoral, un loyer de référence, correspondant à un loyer médian de marché locatif, celui-ci variant en fonction de la zone et de la catégorie du logement. À partir de ce loyer médian, le préfet fixe un loyer majoré (+20%) et un loyer minoré (-30%).
Ici aussi, des moyens existent pour le propriétaire-bailleur qui veut passer outre cet encadrement des prix et fixer le montant du loyer de son choix.
Encadrement des loyers et plafonnement : tout savoir et tout comprendre
Comment contourner légalement le plafonnement des loyers ?
Mis en place dans les agglomérations parisienne et lilloise en 2019 et en 2020, puis dans de multiples communes de France depuis 2021, le plafonnement des loyers interdit au propriétaire de fixer un loyer supérieur à un montant maximum, notamment dans les zones tendues.
Le plafonnement du loyer est ensuite calculé en fonction du secteur géographique, de la date de construction, du type de location, ainsi que du nombre de pièces. Toutefois, plusieurs méthodes existent pour contourner légalement l’encadrement des loyers.
La location en bail société
Le bail en société, aussi appelé bail code civil, est un modèle de bail plus souple qui permet au bien immobilier habitable de faire office de logement de fonction. Le bail de société permet ainsi de loger des salariés ou des dirigeants d’entreprise, de passage ou à l’année.
L’avantage du bail société est qu’il n’est pas régi par la loi de 1989 “tendant à améliorer les rapports locatifs”. Cela signifie que le propriétaire a la main libre sur de nombreux paramètres tels que la durée du bail, le délai de préavis, la répartition des charges locatives, les conditions de renouvellement du bail, ainsi que le prix du loyer !
Bail société et logement de fonction : comment ça marche ?
La location en bail résidence secondaire
Le bail de résidence secondaire est une autre manière de procéder pour contourner le plafonnement de loyers.
Le bail de résidence secondaire échappe lui aussi à la loi du 6 juillet 1989, ce qui permet, au terme d’un accord avec le locataire, de fixer librement les différentes clauses du contrat de location, y compris le loyer.
Le complément de loyer
Le dernier moyen pour contourner l’encadrement et ainsi augmenter le prix de votre loyer au-dessus du plafond défini par la loi ALUR (ou loi Duflot) consiste à appliquer un complément de loyer au montant libre.
Bien sûr, pour être appliqué, le complément de loyer doit être justifié par des caractéristiques exceptionnelles, qui permettent au bien immobilier locatif de se démarquer des logements comparables et de même catégorie situés dans la même zone.
Parmi les atouts pouvant justifier un complément de loyer, citons : un balcon, une terrasse, un jardin, des équipements de luxe ou une décoration effectuée par un architecte de renom, une vue exceptionnelle, un parking, l’absence de vis-à-vis ou encore une grande cave.
Une fois la signature du contrat de bail de location effectuée, le locataire dispose de trois mois pour contester la légitimité du complément de loyer.
L’agence de conciergerie Airbnb : la meilleure solution pour la gestion locative saisonnière de vos biens immobiliers
Comprendre et s’adapter à la réglementation de la location demande beaucoup de temps et d’attention.
Vous êtes propriétaire et souhaitez contourner le plafonnement des loyers tout en augmentant votre tranquillité et l’expérience de vos voyageurs ? Notre agence de conciergerie Airbnb professionnelle vous propose ses services.
Confier la gestion locative de votre bien à nos équipes vous décharge de la complexité administrative tout en offrant une large gamme de services, dignes des plus grands établissements à vos voyageurs.
Faire gérer sa location saisonnière par une agence – Bras Ouverts