Vous souhaitez vous associer avec les membres de votre famille pour acquérir et gérer des biens immobiliers ? La SCI familiale est une des méthodes à votre disposition. Définitions, avantages, conditions, étapes de création… Suivez le guide !
SCI familiale et location meublée : définitions
La SCI (Société civile immobilière) se décline en plusieurs types, parmi lesquels la SCI de location, la SCI d’attribution, la SCI de construction vente, la SCI de jouissance à temps partagé et la SCI familiale. C’est sur cette dernière que nous nous penchons dans cet article.
Qu’est-ce qu’une SCI familiale ?
La SCI familiale permet de faciliter la détention, la gestion et la transmission d’un ou de plusieurs biens immobiliers par des personnes ayant un lien de parenté ou une alliance jusqu’au 4e degré.
Autrement dit, la SCI familiale peut concerner les enfants, parents, petits-enfants, frères / sœurs, grand-parents, arrière grand-parents, oncles / tantes, neveux / nièces et cousins germains.
La SCI familiale doit être composée de 2 fondateurs au minimum, la loi n’impose pas un nombre d’associés maximum.
Pour faire partie de la SCI familiale, les associés doivent réaliser un apport au capital de la société, soit en numéraire (somme d’argent), soit en nature (par exemple un bien immobilier). La personne reçoit alors, en contrepartie, une part sociale équivalente à sa contribution.
Qu’est-ce-que la location meublée ?
Comme son nom l’indique, la location meublée est une activité commerciale qui consiste à générer des revenus locatifs grâce à des biens immobiliers meublés.
Le logement meublé est défini par la loi comme “Un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante”.
De plus, le décret 2015-981 du 31 juillet 2015 fixe la liste des éléments de mobilier de base d’un logement meublé.
En France, la location meublée est réglementée par différentes structures juridiques : la location meublée professionnelle (LMP), la location meublée non professionnelle (LMNP), la location meublée de tourisme et la location para-hôtelière.
Chaque structure juridique de location meublée possède des droits et des devoirs spécifiques, ainsi qu’un régime fiscal qui lui est propre.
SCI familiale et location meublée saisonnière : conditions, avantages et procédure
En principe, le cumul de la SCI familiale et de la location meublée n’est pas possible. Ceci est dû au fait que la SCI est une activité civile, contrairement à la location meublée qui est une activité commerciale. Cependant, cette combinaison est possible sous certaines conditions.
Les conditions pour faire de la location meublée saisonnière en SCI familiale
Tout d’abord, il est bon de savoir qu’une SCI familiale qui fait de la location meublée voit presque automatiquement son régime fiscal changer.
En effet, la location meublée correspond à une activité commerciale, contrairement à la location nue (sans meubles). La SCI est alors soumise à l’impôt sur les sociétés (IS).
Néanmoins, deux exceptions peuvent permettre de cumuler le statut de la SCI familiale avec la location de biens meublés tout en restant soumis à l’impôt sur le revenu :
- Si la location meublée est occasionnelle, de courte durée et non renouvelée chaque année,
- Ou si les revenus provenant de la location meublée représentent moins de 10 % des recettes totales générées par la SCI.
SCI familiale et location meublée saisonnière : avantages et inconvénients
Avantages
- La SCI soumise à l’impôt sur les sociétés a la possibilité d’amortir fiscalement ses biens immobiliers et donc de réduire sa base imposable à l’impôt sur les sociétés.
- La SCI familiale soumise à l’impôt sur les sociétés permet la déduction fiscale de certaines charges, notamment la rémunération du gérant de la SCI, ainsi que les droits d’enregistrement et les frais de notaire acquittés lors de l’acquisition du bien immobilier.
- La SCI familiale qui génère un chiffre d’affaires inférieur à 38 120 € bénéficie d’un taux d’imposition réduit (15 %).
- En fonction de leur situation (forte imposition sur l’IR), les associés de la SCI familiale, peuvent payer moins d’impôts individuellement grâce à l’impôt sur les sociétés.
- La SCI familiale limite les blocages et mésententes liés à l’indivision.
- La SCI familiale facilite la protection et la transmission du patrimoine immobilier.
Inconvénients
- De part son activité de location meublée, la SCI est devenue commerciale. Ce nouveau statut l’oblige, comme toute société commerciale, à tenir une comptabilité de gestion commerciale complète, ainsi qu’une assemblée générale annuelle.
- Les revenus issus de la location meublés risquent une double imposition des bénéfices, notamment en cas de versement de dividendes aux associés.
- Enfin, la SCI familiale en location meublée ne peut plus bénéficier des plus-values immobilières accordées aux particuliers.
Les étapes pour la créer une SCI familiale
- La rédaction des statuts
Pour entamer la création d’une société civile immobilière familiale, il faut commencer par la rédaction des statuts. La rédaction des statuts permet de fixer les règles de fonctionnement et d’organisation de la SCI familiale. Les associés disposent d’une grande liberté pour la rédaction des statuts.
Cependant, plusieurs mentions doivent obligatoirement y figurer. Parmi elles, le nom de la société, l’objet social, le nom des associés, le capital social, les apports des associés, ainsi que la durée de vie de la société ne dépassant pas 99 ans.
- Le dépôt du capital social
Après la rédaction des statuts, un compte bancaire au nom de la société doit être créé. C’est sur ce dernier que doivent être déposés l’ensemble des apports (en nature ou en numéraire) des associés de la SCI familiale.
- La publication dans un journal d’annonces légales dans le même département que le siège social de la SCI familiale
- La constitution d’un dossier d’immatriculation
Le dossier d’immatriculation comprend le formulaire M0 de déclaration d’immatriculation, les statuts de la SCI, l’attestation de parution dans un journal d’annonces légales, la déclaration de non-condamnation d’un ou des gérants, un justificatif d’identité d’un ou des gérants, une attestation de dépôt du capital social, ainsi qu’un chèque de règlement des frais de greffe.
- L’immatriculation au greffe de Tribunal de commerce
Elle officialise l’existence juridique de votre société. Une fois l’immatriculation acceptée, un extrait KBis justifiant de son existence vous est délivré.
Ce qu’il faut retenir
La SCI familiale fait partie de la famille des sociétés civiles immobilières. Elle permet de faciliter la détention, la gestion et la transmission d’un ou de plusieurs biens immobiliers avec des personnes ayant un lien de parenté ou d’alliance.
Il est possible d’utiliser une SCI familiale pour la location meublée saisonnière en contrepartie d’un changement de régime fiscal (impôt sur les sociétés). Il est également possible de conserver l’imposition sur le revenu sous conditions.
La SCI familiale offre plusieurs avantages fiscaux dont la possibilité d’amortissement et de déduction d’impôts. Enfin, la SCI familiale facilite la gestion de votre patrimoine immobilier familial et limite le principe d’indivision et les mésententes associées. Pour créer votre SCI familiale, plusieurs étapes obligatoires doivent être franchies. Celles-ci comprennent la rédaction des statuts, le dépôt du capital social, la publication dans un journal d’annonces légales, la constitution d’un dossier d’immatriculation, ainsi que l’immatriculation au greffe du tribunal de commerce.