À bras ouverts, la location saisonnière ! La location saisonnière présente de nombreux avantages par rapport à la location classique. Un des premiers avantages est le rendement, largement supérieur aux locations longue durée. En effet, une location journalière se facture bien plus cher, et lorsqu’un bien immobilier est rempli à 50% du mois, au final, le tout reste largement plus avantageux que les options mensuelles. Une location saisonnière se loue plus cher qu’une location traditionnelle à durée comparable.
Quelles taxes pour une location saisonnière ?
Les taxes et la fiscalité comptent pour beaucoup dans les calculs de rendement locatif. Si vous ne savez pas ce qu’est le rendement locatif, nous vous invitons à visiter notre page à propos des rendements locatifs. Les taxes vont diminuer le rendement net net, c’est-à-dire le rendement après impôts.
Cette formule vous permet de savoir exactement combien vous rapporte votre investissement au centime près. Le calcul peut néanmoins être fastidieux du fait des nombreux dispositifs fiscaux, des calculs de tranches d’imposition, des reports d’impôts ou avantages liés à certains régimes. Nous allons donc dans cet article vous donner les informations relatives aux impôts de votre location saisonnière.
Où obtenir les informations pour les taxes de ma location saisonnière ou de courte durée ?
Vous pouvez vous adresser à notre équipe, qui est une équipe à taille humaine, ou remplir le formulaire de contact ici. Une autre solution consiste également à consulter le site des impôts, qui va vous donner de nombreuses informations et vous permettre de naviguer avec les informations les plus pertinentes pour votre cas.
Quels sont les différents cas d’imposition ?
C’est là qu’il va falloir être précis !
C’est à vrai dire difficile, car les combinaisons sont complexes. Mais pour vous aider à éclaircir le champ des taxes, nous pouvons dire que les régimes d’imposition dépendent essentiellement de votre statut.
Si vous êtes un particulier qui cherche à rentabiliser son investissement locatif, vous allez devoir déclarer votre location au titre de l’impôt sur les revenus. Si vous êtes un investisseur chevronné et que vous disposez d’une SCI, vous pourrez utiliser l’impôt sur les sociétés. Les plafonds d’exonération et possibilités d’optimisation sont évidemment beaucoup plus importants si vous disposez d’une SCI, car une entreprise peut toujours jouer sur sa comptabilité pour limiter les taxes (exonération, report des résultats, soustraction des intérêts des crédits aux résultats, etc…).
A simple titre d’exemple, une SCI n’est pas imposée si ses recettes comme la location meublée n’excèdent pas 10 % du montant des recettes totales (bulletin officiel des Finances publiques BOI-IS-CHAMP-10-30 n°320). Donc, si vous êtes une SCI qui pratique la location nue, il pourrait être intéressant pour vous d’optimiser votre fiscalité en complétant votre parc avec quelques locations meublées non-imposables.
Pour les particuliers, c’est généralement le régime des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) ou micro-BIC qui s’applique. Le montant des taxes et toujours difficile à déterminer à l’avance, car les paramètres sont nombreux : revenus du propriétaire, revenus de la location, emplacement de la location, durée de location, fait que la location se passe dans la résidence principale ou non, ou même qu’une partie de la résidence principale uniquement soit louée. En somme, chaque cas est particulier, et notre équipe pourra vous conseiller très finement à propos des meilleures options, selon votre cas.
Quelle réglementation s’applique à la location saisonnière meublée ?
Globalement, et si vous n’êtes pas une entreprise, le régime fiscal qui s’applique est le régime de la location meublée. Le logement doit être équipé d’équipements qui permettent au locataire de vivre décemment dans l’espace loué.
Selon le Code du Tourisme, article D342-1, la location saisonnière (ou meublée touristique/meublés de tourisme) est définie comme « des villas, appartements, ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts en location à une clientèle de passage qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois, et qui n’y élit pas domicile ».
La location saisonnière est en principe limitée dans le temps et ne permet pas de louer les logements plus de 120 jours, Airb’n’b par exemple limite la possibilité d’utiliser ses services à cette durée, mais nous savons comment faire pour augmenter cette durée, car nous proposons un service SuperHost. Des solutions de contournement existent, comme par exemple le bail mobilité, qui permet d’étendre la location à l’intégralité de l’année, moyennant la mise en place d’un contrat spécifique avec le locataire. Chez Bras Ouverts, nous pouvons vous aider à limiter les restrictions de durée de location saisonnière à l’aide de ce type de solution.
Quels sont les régimes d’imposition pour ma location saisonnière meublée ?
Le régime va essentiellement dépendre des revenus générés par votre location. Vous avez le régime BIC, micro-BIC et le régime réel.
Pour le régime BIC et micro-BIC, vous bénéficiez d’un abattement sur les revenus générés. Cet abattement peut aller jusqu’à 70% de vos revenus, mais vous ne pouvez pas derrière intégrer certaines charges relatives à la gestion de votre location. Ce régime présente l’avantage d’une certaine simplicité si on le compare au régime réel, mais cette apparente simplicité n’est pas forcément avantageuse dans le cas où vous générez de gros revenus. De même, il est très important de considérer l’emplacement de votre logement (zone touristique ou non) pour savoir ce que vous devez faire. Enfin, si c’est une partie de votre habitation principale qui est louée, les conditions diffèrent également ! Un joyeux méli mélo fiscal que nos équipes pourront éclaircir au cas par cas. Nous ne vous donnons ici, et volontairement pas toutes les informations, car elles sont nombreuses, croisées, et celles-ci changent d’année en année. C’est pourquoi nous choisissions volontairement de ne gérer qu’un parc très limité pour, justement, pouvoir vous offrir ce type de service, n’hésitez pas à nous contacter pour obtenir de plus amples informations.
Le second régime, le régime réel, s’applique lorsque vous dépassez le revenu maximal autorisé dans le cadre du régime des Bénéfice Industriels et Commerciaux. Il peut également être préconisé lorsque vous choisissez de déduire le montant précis de vos charges, ou d’amortir votre bien. Les charges d’amortissement pour un investissement important, notamment dans les quartiers prisés de Paris, peuvent en effet suffire à effacer la note des impôts et des revenus associés ! Pensez-y !
Exemple :
Valeur du logement base de l’amortissement : 1 500 000 €
Taux d’amortissement : 3 %
Montant annuel de l’amortissement : 45 000 €
Total des loyers acquis dans l’année : 100 000 €
Total des charges admises en déduction : 80 000 €
Pour vous simplifier le calcul, ce montant de 45000 euros est donc potentiellement déductible de vos revenus… Ce n’est pas rien, et si vous ajoutez les autres charges vous pouvez drastiquement limiter le montant des taxes et le rendement net net de votre investissement.
Autre point important et relatif aux amortissements, ils peuvent être reportés ! Imaginons que vous ayez de gros travaux en engager. Ces travaux vont être intégrés à vos charges, et il se peut que le résultat déclaré sur une année soit nul, voire déficitaire. Dans ce cas, les amortissements peuvent être reportés sans limitation de durée. Un tableau de suivi des amortissements dont la déduction est différée doit être joint à la déclaration de vos résultats, vous pourrez trouver le modèle dans le bulletin officiel des Finances publiques référencé BOI-BIC-AMT-20-40-10-40.
En somme, les amortissements non déduits sont reportables sans limitation dans le temps. Pour de plus amples informations, vous pouvez nous contacter.
Que se passe-t-il si je loue une partie de mon habitation principale ?
Ici aussi nous avons des dispositions spéciales qui peuvent potentiellement vous exonérer d’impôts.
Notons pour commencer que la loi définit la résidence principale comme étant « un logement occupé au moins huit mois par an par son locataire ou son propriétaire, sauf exceptions (raisons de santé, cas de force majeure, obligations professionnelles). »
Deux conditions sont nécessaires pour bénéficier de l’exonération :
- L’habitation principale doit être louée en tant que chambre d’hôte : une chambre d’hôte est une chambre louée chez l’habitant
- L’ensemble des loyers perçus ne doit pas excéder une certaine somme – dont le montant varie régulièrement. Si le montant dépasse, l’excédent est soumis aux impôts sur les revenus et doit être déclaré au titre des BIC.
Quelles distinctions entre revenus personnels et revenus professionnels ?
Comme nous vous l’avons précisé au début de cet article, les cas d’imposition diffèrent selon que vous soyez un particulier ou une entreprise qui loue. Les conséquences de la distinction entre les loueurs en meublé professionnels et non professionnels (LMNP) sont importantes.
Par exemple, les déficits ne sont pas déclarés de la même manière. Pour les loueurs en meublé non professionnels (LMNP), les déficits sont reportables pendant 10 ans exclusivement sur les revenus provenant d’une location meublée non professionnelle. Pour les loueurs professionnels, les déficits sont imputables sur le revenu global sans limitation de montant. Si le revenu global est insuffisant, le déficit peut être reporté pendant 6 ans.
Exemple : vous êtes loueur en meublé professionnel et votre conjoint est salarié dans une entreprise. En année N, votre activité de loueur en meublé professionnel génère un déficit qui s’élève à 5 000 € alors que les salaires de votre conjoint s’élèvent à 45 000 €. Le revenu imposable de votre foyer sera alors de 40 000 € (40 000 – 5 000), mais le déficit n’est pas reportable en N+1.
Comment faire pour optimiser au mieux ma fiscalité pour mes revenus locatifs ?
Le plus simple est de nous contacter, et de consulter le site des impôts qui est régulièrement mis à jour, avec chaque année de nouveaux dispositifs. Les cas sont très nombreux, et nous n’avons pas même évoqué les différences entre les zones touristiques, ou toutes les déclarations à faire. Notre conciergerie Bras Ouverts saura vous proposer les meilleures combinaisons, ou gérer vos dossiers, que vous soyez une société de type SCI, ou un particulier, célibataire, marié, avec ou sans enfants… Nous vous proposons en effet, au-delà du service conciergerie, un véritable service de conseil et accompagnement administratif, sur mesure. La loi change, mais notre équipe reste disponible et à votre écoute.