Depuis le 1ᵉʳ janvier 2019, AirBnb a instauré qu’une résidence principale ne pourra être louée qu’un maximum de 120 nuits par année civile. La plateforme AirBnb ne fut pas la seule à installer cette limitation. Toutes autres plateformes de location saisonnière membres de l’UNPLV (l’Union nationale pour la promotion de la location de vacances) furent dans l’obligation de fixer cette limite automatique de 120 nuits de location. Fort heureusement, le bail mobilité constitué par la loi Elan en 2018 permet aux propriétaires de résidences principales de contourner cette restriction locative.
Tout ce que vous devez savoir sur le bail mobilité
Qu’est-ce que le bail mobilité ?
C’est un bail signé entre un propriétaire d’un logement meublé et un locataire désigné comme occupant temporaire. Ce bail est d’une durée de 30 jours à 10 mois maximum.
À l’échéance du bail, aucun renouvellement n’est possible. Si le locataire désire prolonger son occupation dans le même logement, un bail de location meublée classique d’une année reconductible sera signé.
À noter que si le bail n’est pas renouvelable pour un même locataire, il est reconductible pour le logement.
Qui peut bénéficier du bail mobilité ?
Ce bail est réservé à certaines personnes se trouvant dans des situations spécifiques lors de l’entrée en vigueur du bail. Selon l’article 25-12 de la loi n°89 :
« Le bail mobilité est un contrat de location de courte durée d’un logement meublé au sens de l’article 25-4 à un locataire justifiant, à la date de la prise d’effet du bail, être en formation professionnelle, en études supérieures, en contrat d’apprentissage, en stage, en engagement volontaire dans le cadre d’un service civique prévu au II de l’article L. 120-1 du code du service national, en mutation professionnelle ou en mission temporaire dans le cadre de son activité professionnelle.»
Quelle résidence peut être louée en bail mobilité ?
La résidence principale ou résidence secondaire peut-être louée en bail mobilité tant que ce logement est meublé.
Loyer, dépôt de garantie, caution, charges locatives du bail mobilité
Le montant du loyer diffère selon que l’habitation se situe en zone tendue ou pas.
Dans ce cas de figure, où l’habitation est localisée en zone tendue telle Paris, Lille, Hellemmes, Lomme entre autres, le propriétaire ne peut fixer un loyer supérieur au montant maximum appliqué par l’encadrement des loyers.
Pour un logement hors zone tendue, le loyer est fixé librement par le propriétaire.
Aucun dépôt de garantie ne peut être réclamé au locataire. Par contre, le propriétaire est en droit de solliciter une caution. Si le futur locataire est éligible aux conditions relatives à l’obtention de la garantie Visale, il peut faire une démarche de caution auprès d’Action logement.
Le forfait de charges locatives est versé au propriétaire simultanément au paiement du loyer. Une quittance non obligatoire peut être réclamée par le locataire. Celle-ci est gratuite.
Résiliation du bail et recours en cas de litige
En qualité de locataire, la résiliation du bail est effectuée en respectant un préavis d’un mois, via lettre recommandée avec avis de réception, acte d’huissier ou remise en mains propres contre récépissé ou émargement.
En qualité de propriétaire désirant récupérer son meublé, il est dans l’obligation d’attendre la fin du bail mobilité, soit 10 mois. Aucun préavis n’est nécessaire lorsque le bail arrive à échéance.
En cas de litige, le locataire ne peut cesser de payer son loyer et le forfait de charges locatives. Les motifs de litige concernent l’ameublement, le bail, l’état des lieux ou de sortie, la décence du logement. Il doit être adressé au tribunal judiciaire ou de proximité.
Enregistrement du bien immobilier auprès de la municipalité et changement d’usage
Dans le contexte d’une location en bail mobilité, l’enregistrement du logement en mairie ainsi que le changement d’usage ne sont n’est pas obligatoire.
Louer en bail mobilité sur la plateforme AirBnb : FAQ et mode d’emploi
Envisager de louer son logement en bail mobilité sur AirBnb est la solution idéale pour contourner la limitation des 120 nuitées par année civile.
Nous avons concocté une petite FAQ explicative sur les points essentiels à prendre en considération si vous souhaitez adopter ce contrat de location moyenne durée.
Est-ce possible de louer mon logement en courte durée et en bail mobilité durant une année civile sur AirBnb ?
La réponse est oui. Si la location de courte durée n’excède pas trois mois consécutifs.
Est-ce possible de louer ma résidence secondaire en bail mobilité sur AirBnb ?
Vous pouvez mettre en location votre résidence secondaire. Il n’est pas nécessaire de procéder à un changement d’usage préalable au logement dans les villes où cette procédure est en place, telles Paris, Lyon ou Bordeaux (se référer à la liste des 48 communes listées sur le site AirBnb).
Mon logement doit-il être déclaré à la mairie si je loue en bail mobilité sur AirBnb ?
Si vous louez en bail mobilité uniquement, cet enregistrement n’est pas obligatoire. Néanmoins, si vous êtes propriétaire d’une résidence principale ou secondaire louée entière sur AirBnb pour de courtes durées, située dans une commune où la procédure d’enregistrement est obligatoire selon la loi Elan, vous devez vous conformer à la réglementation. Vous recevrez alors un numéro d’enregistrement à reporter sur votre annonce. Sans ce numéro d’enregistrement, vous ne pouvez louer qu’en bail mobilité dans les villes concernées.
Que se passe-t-il lorsque les 120 nuitées sont atteintes ?
Votre annonce est toujours visible par les voyageurs, en revanche, votre calendrier est bloqué. Les réservations que vous pouvez recevoir seront placées pour l’année civile suivante. Si vous souhaitez louer plus de 120 nuits sur une année civile, vous êtes dans l’obligation de certifier que vous êtes en droit d’héberger au-delà de cette restriction.
Doit-on s’attendre à des sanctions en cas de dépassement des 120 nuits ?
La loi Elan établit des sanctions pour le dépassement de location de plus de 120 nuits. Celles-ci sont applicables aux hôtes et aux plateformes.
Selon l’article 51 de la loi Elan, le loueur est dans l’obligation de transmettre à sa mairie le décompte des nuits sur l’année civile. Une amende de 5 000 € à 10 000 € est applicable en cas de manquement à cette obligation.
La plateforme AirBnb encourt une amende de 12 500 € si le numéro d’enregistrement est absent de l’annonce ou 50 000 € si l’annonce de l’hôte n’est pas bloquée au-delà de 120 nuits et pour défaut de transmission aux municipalités du décompte des nuitées des loueurs.
Quel est le montant du loyer en bail mobilité ?
Le loyer est déterminé librement par l’hôte tant que le logement est localisé hors zone tendue. Dans ces zones, il faut respecter le montant applicable par l’encadrement de loyer.
Doit-on annexer des documents au bail mobilité conclu sur AirBnb ?
Oui, c’est obligatoire. L’hôte doit annexer les documents suivants :
- extrait de règlement de copropriété (sans objet si le logement est hors copropriété),
- dossiers de diagnostics techniques du logement,
- état des lieux d’entrée dans l’habitation,
- inventaire précis du mobilier.
- liste des charges récupérables
La taxe de séjour est-elle payée en bail mobilité sur AirBnb ?
Si le bail mobilité est signé dans une zone où l’enregistrement est obligatoire (Paris, Lyon, Bordeaux, Toulouse, Nantes, Nice, Strasbourg et Marseille en 2021), le voyageur est exempté du règlement de la taxe de séjour. Il s’agit là d’un bail résidentiel et non touristique.
En dehors de ces communes, le voyageur soumis au bail mobilité doit s’acquitter de la taxe de séjour. Il pourra prétendre à son remboursement en produisant des justificatifs (bail mobilité signé et facture attestant du règlement de la taxe de séjour) auprès de la municipalité de la ville de séjour.
Doit-on souscrire à une assurance complémentaire à la garantie hôte Airbnb ?
Lorsque vous louez votre logement sur AirBnb, celui-ci est couvert par la garantie Hôte à hauteur de 1 million de dollars si le voyageur cause des dommages matériels à votre habitation, vos biens personnels, ainsi que des dommages causés par l’animal d’assistance du voyageur. Toutefois, cette garantie n’est pas une assurance habitation et ne couvre pas les préjudices corporels ou dommages matériels causés à des voyageurs, ni les dommages causés par l’usure, ou des vols d’espèces et de titres. Il est donc conseillé de souscrire à l’assurance hôte proposée par airbnb.
La procédure pour louer son habitation en bail mobilité sur AirBnb
Lors de la création de votre annonce, vous devez préciser que votre logement est accessible en location bail mobilité et modifier votre calendrier en conséquence afin de limiter les réservations à une durée comprise entre 30 et 300 jours.
Lorsqu’un voyageur conclut la location en bail mobilité, vous devez établir le bail ainsi que les documents à ajouter en annexe en deux exemplaires.
Lors de la date d’entrée des lieux du voyageur, remettez-lui le bail et les annexes, établissez l’état des lieux et l’inventaire du mobilier. Signez le bail avec le voyageur.
Si vous manquez de temps pour gérer la location en bail mobilité, faites appel au service de conciergerie d’AirBnb comme Bras Ouverts, qui est superhost Aibnb, hôte expérimenté et qualifié, qui est un excellent exemple pour les autres hôtes.