Vous souhaitez mettre en location saisonnière un bien qui vous appartient, que ce soit votre résidence principale ou un logement secondaire : c’est une très bonne idée ! En effet, il y a beaucoup d’avantages à vous lancer dans ce projet, comme par exemple une fiscalité avantageuse par rapport à une location longue durée, un moyen simple d’obtenir des revenus complémentaires ou encore, la valorisation sur le long terme de votre patrimoine immobilier puisque celui-ci sera régulièrement entretenu. Dans cet article, nous allons détailler tout ce qu’il y a à savoir sur la fiscalité de la mise en location saisonnière d’un bien immobilier, quelque soit le régime choisi (micro-BIC, régime réel, LMP/LMNP).
Le champ d’application et la définition légale de la location touristique
Commençons par une petite définition : rassurez-vous, il n’y a rien de compliqué !
C’est la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et l’article L.324-1-1 du Code du tourisme qui fixent ce qu’est une location saisonnière : il s’agit d’un « logement meublé pour une durée maximale et non renouvelable de 90 jours consécutifs à la même personne, sans que le locataire n’y élise domicile ». Et nous en profitons pour partager une précision lexicale : on parle souvent de « location touristique », mais le terme légal à employer est « meublé de tourisme ». Le saviez-vous ?
N’oubliez pas que votre bien immobilier à louer doit être obligatoirement équipé pour un usage immédiat : literie, vaisselle, réfrigérateur, four… Les équipements annexes comme une télévision ou une box wifi sont un vrai plus pour l’attractivité, mais ne sont pas considérés comme obligatoires.
En tant que propriétaire, vous devez également remettre un état descriptif écrit et complet à chaque nouveau locataire. Attention, l’affichage du DPE (Diagnostic de Performance Energétique) est obligatoire pour l’ensemble des locations meublées, même si vous proposez une location saisonnière touristique.
Comment déclarer les revenus issus de la location saisonnière touristique ?
Tout d’abord, il faut savoir que proposer une location meublée passe obligatoirement par la création d’une entreprise, mais également le fait de déclarer votre activité auprès du greffe, à travers le guichet unique de l’INPI (procedures.inpi.fr) C’est relativement simple, car tout se fait en ligne : il n’y a plus de formulaire papier à remplir puis à renvoyer ! Vous devrez indiquer l’identité du bailleur et bien évidemment, l’adresse du bien.
Un point important concerne l’insaisissabilité : par défaut, vos ressources personnelles sont protégées, mais nous vous invitons à bien vérifier la situation réelle.
Et n’oubliez pas la CFE, la fameuse « cotisation foncière des entreprises » , qui doit être payée chaque année (formulaire 1447 C-SD). Vous devez déclarer chaque année, tous les loyers perçus, les charges comprises, mais aussi les prestations annexes (ménage, location de linge, équipements spéciaux…) : pour cela, vous remplirez le formulaire 2042 C PRO. Enfin, à l’intérieur de votre espace personnel sur le site des impôts, n’oubliez pas d’actualiser dès qu’il y a un changement, la rubrique « mes biens immobiliers ».
Mieux connaitre les régimes fiscaux et choisir le plus adapté à votre situation
Il existe essentiellement deux régimes fiscaux :
Le régime micro-BIC, option « micro-entreprise » : c’est le plus facile à utiliser, avec des abattements forfaitaires de 50% (avec un plafond de 77700€), pour un meublé touristique classé. Quand votre bien n’est pas classé, la déduction forfaitaire n’est plus que de 30 % et il y a, de plus, une limite des recettes locatives qui est fixée à 15000€ par an. Par contre, le grand avantage de ce régime fiscal est qu’il n’y a pas besoin de tenir une comptabilité complète car seul le montant brut que vous avez perçu est à déclarer.
Le régime réel simplifié BIC : Le grand intérêt de ce régime est que vous allez pouvoir déduire toutes les charges réelles, comme par exemple la taxe foncière, les réparations entreprises, mais également les frais de gestion, les intérêts d’emprunt ou encore l’amortissement de votre bien immobilier.
Par contre, le régime réel vous oblige à tenir une comptabilité détaillée et à garder précieusement tous les justificatifs. Vous le choisirez si les charges réelles dépassent bien évidemment l’abattement forfaitaire du régime micro-BIC. Sachez que vous pouvez choisir chaque année, jusqu’au moment où vous déposez votre déclaration de revenus, le régime dont vous souhaitez bénéficier : c’est appréciable, surtout si vous avez par exemple une évolution significative des charges.
location saisonnière touristique,les statuts du loueur : LMNP ou LMP ?
Il existe principalement deux statuts, le LMNP et le LMP. En ce qui concerne le Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), c’est en général le statut par défaut si les recettes annuelles issues de la location sont inférieures à 23 000 € ou si elles ne sont pas la principale source de revenus du foyer fiscal. Dans ce cas, vous pourrez faire le choix entre un régime fiscal de type Micro-BIC ou alors, au « réel », comme nous l’avons vu plus haut.
Sachez qu’il n’y aura pas d’affiliation obligatoire à un régime social particulier. Pour le Loueur en Meublé Professionnel (LMP), ce statut devient obligatoire si les recettes locatives s’élèvent à plus de 23 000 €/an et si elles sont supérieures aux autres revenus du foyer fiscal. Dans ce cas, il y aura très souvent une imposition au régime réel, avec affiliation à la sécurité sociale des indépendants, ainsi qu’un prélèvement supplémentaire sur la plus-value, dans le cas d’une revente.
Tout savoir sur les charges et dépenses déductibles
Heureusement, vous pouvez déduire des charges, afin de minimiser les revenus à déclarer, si vous avez choisi le régime réel simplifié BIC : celui-ci vous permet une déduction quasi intégrale des charges et de l’amortissement du bien.
Il existe globalement six types de charges qui sont susceptibles d’être déduites : les intérêts d’emprunt pour l’achat de votre bien, les taxes foncières, d’habitation et de séjour. Vous pouvez également déduire l’assurance de votre bien en tant que propriétaire non occupant mais également les frais de gestion, de ménage et de conciergerie haut de gamme à Paris, si vous faites le choix souvent judicieux, de confier la gestion de votre meublé de tourisme à une entreprise spécialisée !
Enfin, vous pouvez déduire les dépenses d’entretien et le montant des réparations qui ont été effectuées, tout comme prendre en compte l’amortissement du bien. Nous vous conseillons de garder soigneusement tous les documents au minimum trois ans (durée légale), mais nous recommandons cinq ans pour plus de sécurité (pour les factures qui incluent la taxe de séjour, la durée de conservation est portée à 10 ans).
Et si vous classez l’ensemble des justificatifs et factures par année fiscale, il sera beaucoup plus simple que vous y retrouver si jamais un contrôle était mis en place par l’administration fiscale.
La taxe de séjour et les prélèvements locaux
La taxe de séjour est un impôt qui est collecté par la commune sur laquelle se trouve votre bien immobilier. Elle sert principalement à financer les actions des Offices de Tourisme, mais également à soutenir toutes les initiatives qui visent à valoriser le territoire. Les hôteliers la récupèrent auprès de leurs clients, mais vous, en tant que propriétaire d’un meublé de tourisme, devez également la collecter puis la reverser à la commune.
Son montant est variable suivant la catégorie de votre logement et du taux d’imposition fixée par la commune : vous devez impérativement la faire apparaître sur la facture remise aux locataire et être en capacité d’éditer un reçu si une demande est formulée en ce sens. Par ailleurs, en tant que propriétaire, vous devez déclarer à la mairie le nombre de nuitées et les revenus perçus tous par votre location saisonnière touristique.
Les sanctions en cas de non-respect de la réglementation
Eh oui, il y a des sanctions si les règles ne sont pas respectées et les amendes peuvent faire très mal !
Jugez plutôt :
- Contrôles renforcés : les agents municipaux peuvent effectuer des visites du bien loué pour vérifier la conformité.
- Amende jusqu’à 10 000 € pour dépassement du plafond de jours de location d’une résidence principale.
- Amende jusqu’à 50 000 € pour absence de déclaration ou location non autorisée, par logement concerné.
• Sanctions pénales possibles en cas de fraude, fausse déclaration ou obstacle aux contrôles…
Pour conclure
Finalement, les règles fiscales ne sont pas si contraignantes que ça, à condition de bien les connaître. Après avoir lu cet article, vous maîtrisez l’essentiel de ce qu’il y a à savoir, aussi bien en ce qui concerne les différents statuts, les régimes fiscaux, mais aussi sur la collecte de la taxe de séjour et la conservation des justificatifs. Il ne vous reste plus qu’à faire découvrir votre location saisonnière touristique aux nombreux voyageurs qui se feront un plaisir d’y séjourner.
Bonne location !