Pourquoi louer sa résidence principale plus de 120 jours par an ?
Beaucoup de propriétaires ont une résidence principale qu’ils n’utilisent parfois qu’assez peu pour des raisons diverses et variées. Les raisons sont nombreuses, mais pour exemple, une grande mobilité, ou des missions à l’étranger qui vous obligent à vous déplacer très régulièrement peuvent rendre votre résidence principale peu habitée. Dans ce type de cas, il est logique de se poser la question qui consiste à louer sa résidence principale plus de 120 jours par an.
Quel est le contexte pour envisager une location de plus de 120 jours ?
Le rendement des locations saisonnières est largement supérieur à celui des locations classiques !… En conséquence, de nombreux investisseurs se ruent sur cette manne, et en réaction, des restrictions parfois importantes se mettent en place dans certaines villes.
De ce fait, et pour préserver des taux acceptables de logements en location longue durée, certaines communes demandent de nombreuses démarches et garanties, et dans ces communes, vous devrez manœuvrer avec agilité pour réussir à louer votre résidence principale ou secondaire au-delà des 120 jours.
Les villes comme Paris, Marseille, Aix-en-Provence, Biarritz, Bordeaux, Cannes, Colmar, Lyon, Nice, Strasbourg, Toulouse, qui se montrent particulièrement regardantes sur les règles relatives à la location saisonnière ou meublée. Il est donc toujours utile de vous rapprocher de votre mairie pour connaître les conditions spécifiques qui s’appliquent à votre résidence principale.
De manière générale, est-il possible de louer plus de 120 jours en location saisonnière ?
Il est toujours possible de louer plus de 120 jours une résidence principale ou secondaire. La difficulté réside essentiellement dans l’option à choisir selon les contraintes locales imposées. Vous verrez à la fin de cet article une synthèse des options qui s’offrent généralement à vous. Dans tous les cas, il y a toujours des moyens de trouver des solutions, il suffit de bien connaître les spécificités règlementaires qui s’appliquent à votre ville, village, région, et d’être, éventuellement, prêts à réaliser quelques formalités administratives.
Existe-t-il vraiment une restriction sur la location saisonnière au-delà de 120 jours par an ?
Oui, la restriction liée à l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 existe, mais elle est s’applique sous certaines conditions. Commençons par bien lire l’article de loi. Voici le détail :
« Les dispositions du présent titre sont d’ordre public.
Le présent titre s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu’aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur. La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l’habitation.
Toutefois, ce titre ne s’applique pas :
1° Aux logements-foyers, à l’exception du premier alinéa de l’article 6 et de l’article 20-1 ;
2° Aux logements meublés, régis par le titre Ier bis ;
2° bis Aux logements meublés loués dans le cadre d’un bail mobilité, régis par le titre Ier ter ;
3° Aux logements attribués ou loués en raison de l’exercice d’une fonction ou de l’occupation d’un emploi et aux locations consenties aux travailleurs saisonniers, à l’exception de l’article 3-3, des deux premiers alinéas de l’article 6, de l’article 20-1 et de l’article 24-1. »
On voit tout de suite ici que si la résidence principale est louée meublée… elle n’est pas réellement considérée comme une résidence principale. On voit également qu’une obligation professionnelle, une raison de santé, un cas de force majeur peuvent annuler la restriction…
Maintenant, il faut bien comprendre que l’article de loi est ce qui s’applique en général. Nous l’avons vu plus haut, dans certaines communes les restrictions sont importantes, voyons par exemple ce qu’il en est pour Paris.
Quelles conditions restrictives s’appliquent sur Paris ?
Sur Paris, louer une surface sur de courtes durées est plus difficile qu’ailleurs. Que ce soit pour une résidence principale, secondaire, ou même pour un local commercial, la première chose à faire est d’obtenir une autorisation pour louer le logement sur de courtes durées. C’est ce que l’on appelle dans le jargon parisien le « changement d’usage » pour une « location meublée de courte durée ».
Si vous vous enregistrez simplement pour louer votre résidence principale comme « location meublée de courte durée », vous obtiendrez le changement d’usage (pour une location meublée, mais sur de courtes durées), et une autorisation pour louer jusqu’à 120 jours… C’est déjà pas mal pour Paris…
Pour louer au-delà de 120 jours une résidence secondaire ou un local commercial, vous devez formuler une demande de changement d’usage, mais avec compensation, pour transformer cette surface en hébergement hôtelier.
Un changement de destination d’une surface en hébergement hôtelier signifie que si vous prévoyez de louer votre surface pour de courtes périodes (comme le ferait un hôtel) : vous devez donc changer sa “destination” officielle pour qu’elle corresponde à cette activité. Donc si vous souhaitez louer votre logement, ou un local commercial, en meublé de courte durée à Paris (et que ce n’est pas votre résidence principale), il est impératif de faire une demande de changement d’usage avec compensation. Le changement d’usage n’est qu’une petite partie du problème. La vraie difficulté est la compensation. Voyons cela plus dans le détail.
Un changement d’usage, c’est lorsque vous voulez louer un appartement de manière différente de son usage initial (par exemple, de la location longue durée à la location courte durée), cela nécessite un changement d’usage. À Paris, l’usage résidentiel est distinct de l’usage commercial ou de l’usage de type “hébergement hôtelier”.
La “compensation”, elle, signifie qu’en contrepartie de la transformation d’un logement résidentiel en location de courte durée (ce qui retire un logement du parc résidentiel), vous devez “compenser” cette perte en transformant une surface commerciale en logement résidentiel. Cette mesure a pour objectif de maintenir un équilibre entre les logements résidentiels et les activités commerciales/économiques. L’idée est de ne pas réduire la quantité de logements disponibles pour les résidents de la ville en raison de l’augmentation des locations de courte durée.
Bref, la solution idéale va vous demander un peu de travail. Si vous envisagez une telle démarche, il est sage de nous consulter pour obtenir une information plus fine, et de consulter un avocat spécialisé en immobilier à Paris pour obtenir des conseils spécifiques et s’assurer que toutes les formalités sont correctement remplies.
En dehors des villes très restrictives, dois-je changer le statut de ma résidence pour la louer plus de 120 jours ?
C’est une solution qui marche bien dans certains cas. Vous pouvez par exemple faire une demande de changement d’usage, pour obtenir le statut de location meublée, ou obtenir un statut de gîte ou chambre d’hôte.
Nous savons également que dans certains cas, les propriétaires d’une résidence principale qui disposent d’une entreprise utilisent cette résidence pour la louer à leur propre entreprise et y habiter, après l’avoir fait passer en meublée. Ensuite, et lorsqu’ils ne sont pas dans leur résidence, ils la louent autant qu’il leur plaît.
Puis-je louer ma résidence principale si j’ai des obligations professionnelles ?
Oui. Si vous avez des obligations professionnelles qui font que vous n’habitez presque pas dans votre résidence principale, vous pouvez vous affranchir de la contrainte des 120 jours, dans toutes les villes, c’est ici la loi qui prime. Si par exemple votre métier vous oblige à être régulièrement sur la route ou à vivre dans des hôtels, par exemple VRP, consultant international, etc… Et bien vous pourrez faire jouer cette partie de l’article « La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l’habitation. » En somme, du fait de vos obligations professionnelles, vous habitez assez peu votre résidence entendue comme principale, et de ce fait, vous pouvez la mettre en location saisonnière pendant plus de 120 jours. Ce cas est assez clair pour ne pas faire débat !
Qu’en est-il des raisons de santé ou cas de force majeure ?
Ce sont des cas assez exceptionnels, mais il y a peu, la Mairie de Paris a été déboutée suite à un cas dans lequel elle reprochait à un propriétaire de louer son appartement plus de 120 jours car ses proches étaient gravement malades, ce qui l’obligeait de rester à leur côté. Il y avait bien une raison de santé !
Notons donc que la raison de santé n’est pas circonscrite au propriétaire. Cela n’est en effet pas précisé dans le texte. La raison de santé peut par exemple concerner un membre de votre famille. Si l’un de ces membres et malade et que cela vous oblige à être à ses côtés, vous pouvez tout à fait bien employer votre habitation principale pour faire de la location Airbnb ou via une autre plateforme, et mettre un peu de beurre dans vos épinards.
Restent les cas de force majeure qui ne sont pas ici précisés. Mais on pourra sans problème, au cas où il y aurait pour vous une période financière difficile, invoquer le cas de force majeure. Idem, nous pourrions imaginer qu’un accident se produise et vous oblige à vous éloigner de votre habitation. Par exemple, décès d’un membre de votre famille, licenciement inopiné, bref, un coup dur de la vie. Dans ce cas également, vous pourrez employer le motif de cas de force majeure, et réemployer votre habitation principale pour vous aider à passer la tempête.
Puis-je louer juste une partie de ma résidence principale plus de 120 jours ?
C’est une option qui peut vous permettre de vous affranchir de ce quota. Mais ici, soyez prudents, renseignez-vous très précisément, obtenez toutes les garanties, et croisez au maximum les informations, surtout dans les villes où de nombreuses restrictions s’appliquent. De cette manière, vous pourrez envisager sereinement cette option.
Dans certaines villes, il suffit de fermer un petit débarras ou une chambre, et d’ouvrir le reste de votre habitation pour vous libérer de la contrainte des 120 jours. Dans d’autres villes, on pourrait vous contraindre de ne louer qu’une surface précise, ou un pourcentage de l’habitation.
Pour la surface exacte autorisée, vous pouvez vous rapprocher de votre mairie. Si vous obtenez des informations de votre mairie, demandez à ce que ces informations soient validées, signées d’une main, pour partir l’esprit tranquille. Sinon, vous pouvez également vous rapprocher de professionnels de la location saisonnière comme Bras Ouvert. Nous vous donnerons les informations en fonction de votre cas. Contactez-nous !
Petite synthèse des options à envisager pour louer votre résidence principale au-delà de 120 jours
Voyons maintenant, pour finir, une petite synthèse des options légales les plus souvent utilisées pour vous libérer de la restriction des 120 jours dans la plupart des petites agglomérations. Chaque cas est particulier et demande une petite étude, mais les astuces ci-après couvrent à peu près tous nos clients.
- Première option, vous changez le statut de votre résidence principale pour la faire passer en location meublée. Si votre ville ou village applique la loi à la lettre, sans décret local supplémentaire, vous n’aurez pas de problème.
- Seconde option pour les grandes villes très réglementées, vous optez pour un changement d’usage avec compensation, de sorte que l’habitation devienne un gîte, un hôtel, ou une résidence de tourisme. C’est une option qui demandera un peu de patience et le sens de l’administration.
- Troisième option, vous avez des obligations professionnelles qui vous emmènent loin de votre résidence principale pour l’essentiel du temps. Dans ce cas, vous pouvez bénéficier des dérogations prévues par la loi, quelle que soit la ville dans laquelle vous habitez.
- Quatrième option, si vous, ou l’un de vos proches à des problèmes de santé qui vous obligent à ne pas habiter votre résidence principale, si un cas de force majeure existe, vous pouvez louer plus de 120 jours également, quel que soit l’emplacement du logement. Notons ici qu’un cas de force majeur peut tout à fait bien être d’ordre financier, et qu’en cas de difficulté financière, on ne pourra pas vous opposer de restriction.
- Cinquième option, vous louez juste une partie de votre résidence principale et pas sa totalité. Dans ce cas, idem, l’obstacle pour louer au-delà de 120 jours est généralement contourné. Nous vous invitons néanmoins à bien consulter des professionnels pour vous assurer que la chose est possible au regard des restrictions locale, essentiellement dans les grandes villes.
- Sixième option, vous êtes un investisseur chevronné, vous optez pour des structures juridiques adaptées, des projets de développement touristiques, et investissez pour construire en obtenant les habilitations d’usage touristique dès la phase amont.
- Dernière astuce, nous contacter directement, nous étudierons votre situation dans le détail pour trouver les solutions.
En somme, il y a toujours des solutions !